Inledning

Den 1 juli 2025 träder ett nytt byggregelverk i kraft som ersätter BBR. Det nya regelverket innebär genomgripande förändringar i uppbyggnad och struktur jämfört med tidigare. Detaljerade krav på exempelvis utformning har tagits bort och till stor del ersatts med öppna tolkningar. Det är därför av vikt för studentbostadsbranschen att upparbetad praxis som fungerat väl tas till vara. Samtidigt som det nya regelverkets övergripande ambition att tydligare främja nya innovativa lösningar också möjliggörs.

Denna handbok för studentbostadsbyggande med Boverkets nya byggregler syftar därför till att ge förslag på tillämpningar av de specifika regler där en studentbostadsanpassad tillämpning anses nödvändig. En principskrift för studentbostadsbyggande baserat på branschens erfarenhet och förutsättningar, vilken kan fungera som stöd och vägledning vid byggnation av studentbostäder för byggherrar, kommuner, konsulter och andra.

• OBS! Denna handbok avser inte de föreslagna byggregler för lättade tillgänglighetskrav, utan omfattar endast Boverkets nya byggregler.

Metod och uppbyggnad

Regelverket består av nio områden som var och ett avhandlar separata områden som brandsäkerhet eller utformningskrav. Genom att analysera respektive område och tillhörande regler har ett antal specifika regler identifierats som relevanta att föreslå studentbostadsspecifika tillämpningar för. Notera att förslagen på tillämpning utgår från hur de nya reglerna bör tolkas. Det vill säga att eventuella önskemål som innebär en ändring av en regel inte är inkluderade. Den enskilda regeln och tillhörande konsekvensutredning, som ger en mer översiktlig bild av bakgrund och syfte med regelns utformning, ligger till grund för förslaget till tillämpning. Reglerna, förslagen och dess effekter har också diskuterats med ett urval av Studentbostadsföretagens medlemmar för att säkerställa formuleringar och effekter av förslagen som presenteras.

Handboken är indelad efter de områden som regelverket utgörs av. Områden där studentbostadsspecifik tillämpning inte anses nödvändig är exkluderade.* Under varje område finns de relevanta reglerna i sin exakta lydelse. En kortare argumentation kring varför en studentbostadsanpassad tillämpning är nödvändig följs av själva förslaget till tillämpning. Till förslagen till tillämpning följer också exempel på konkreta lösningar som planritningar eller hänvisning till godkända bygglov.

* I detta skede är även området rörande tillgänglighet exkluderat då nya studentbostadsspecifika tillgänglighetsregler förväntas beslutas under 2025. Även området Energihushållning är exkluderat då Boverket skjutit fram implementeringen.

Uteluftsflöde nybyggnation

Område
BFS 2024:8
Hänsyn till hygien, hälsa och miljö samt hushållning med vatten och avfall

Regel
3 kap. Luft,

5§ Ventilationssystem för bostäder ska vara utformade för ett uteluftsflöde på minst 0,35 l/s per kvadratmeter golvarea. Ventilationssystem för rum i bostäder ska vara utformade för ett uteluftsflöde på minst 4,0 l/s per person.

Argumentation
Även om det finns nationellt fastslagna nivåer för luftflöde förekommer hänvisningar till äldre praxis som innebär kompletterande krav om frånluftsflöden i badrum och kök. I små enrumslägenheter är lägenhetsytan för liten för att flödena ska kunna separeras. I det separata hygienrummen krävs i regel ett högre flöde för att hantera fukt. Men i en köksdel som inte är avskild från övriga lägenheten innebär ett krav på separat flöde en påverkan på hela lägenheten. Med resultatet att luftflödet överstiger den fastslagna nivån på 0,35. Det ger ett sämre inomhusklimat för den boende samtidigt som det ställer högre krav på installationer. Vilket i sin tur driver såväl kostnader som energiförbrukning.

Förslag på tillämpning
I små lägenheter som utgörs av ett rum för samvaro, matlagning, sömn och vila bör uteluftsflöde om 0,35 gälla och inte kompletteras med separata krav för köksdelen.

• Exempel 1.1 – luft och hygien

Till toppen ↑

Uteluftsflöde ändring av byggnad

Område
BFS 2024:8
Hänsyn till hygien, hälsa och miljö samt hushållning med vatten och avfall

Regel
12 kap. Ändring av byggnad

1§ Vid ändring av byggnad ska den ändrade delen uppfylla kraven i 2–11 kap. Kraven får dock anpassas om

1. det krävs för att uppfylla kravet på varsamhet,
2. det krävs för att följa förbudet mot förvanskning,
3. det är oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning,
4. byggnadens skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljö bara blir försumbart bättre om kravet uppfylls,
5. kostnaden är oskäligt hög i förhållande till den förväntade nyttan,
6. det finns tekniska skäl, eller
7. det krävs för att ett annat utformnings- eller tekniskt egenskapskrav ska kunna tillgodoses på en godtagbar nivå eller för att tillvarata byggnadens kulturvärden. Trots första stycket får anpassning av kraven inte göras i större omfattning än vad som medges i 13 kap.

Argumentation
Som framgår av regeln ska samma krav gälla vid ändring av byggnad som vid nybyggnad. Med hänsyn tagen till projektets specifika förutsättningar enligt 1§ punkt 1-7. I allt väsentligt bör därför samma överväganden och argumentation användas vid ändring som framgår i genomgången av 3 kap 5§ under Hygien 1 ovan.

• Exempel 1.1 – luft och hygien

Till toppen ↑

Barnsäkerhet inredning nybyggnation

Område
BFS 2024:9
Säkerhet vid användning av byggnad

Regel
2 kap, Uppförande av nya byggnader

28§ I utrymmen där yngre barn kan vistas ska fast inredning och utrustning som är lätt åtkomlig för yngre barn vara utformad så att risken för barnolycksfall begränsas.

Argumentation
Den överväldigande majoriteten av alla studentbostäder som byggs är små enrumslägenheter för en person där barn vistas ytterst marginellt. I konsekvensutredningen till det nya regelverket poängteras att regeln syftar till att skydda barn yngre än 6 år som vistas i rum eller del av rum utan ständig tillsyn av vuxen.¹ I små enrumslägenheter där samtliga funktioner (bortsett hygienutrymme) finns i ett och samma rum är den typen av risk rimligen minimal. Säkerhetsinstallationer som lådspärrar, skåp för kemikalier och medicin är både tids- och kostnadsdrivande. Om möjligt monteras de i regel ner, alternativt förstörs av oaktsamhet, omedelbart av de boende. Den tidigare regeln har omformulerats samtidigt som konsekvensutredningen uttryckligen anger att hänsyn ska tas till om det kan förväntas att barn vistas utan tillsyn i rummet.² Vidare anger konsekvensutredningen att exempelvis säkerhetsbeslag till lådor enkelt kan monteras i efterhand vid behov.³ Därav bör det lämnas utrymme för en anpassad tolkning för studentbostäder efter de behov som föreligger för bostadstypen.

Förslag på tillämpning
Studentbostäder undantas krav på installationer av barnsäkerhetsspärrar på skåpsluckor och lådor samt installation av låsbara medicinskåp. I samtliga fall åligger det fastighetsägaren att utföra installationer när behov uppstår, exempelvis om en barnfamilj flyttar in i lägenheten.

^{1 Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om säkerhet vid användning av byggnader, s. 41, 112
2 Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om säkerhet vid användning av byggnader, s. 41, 112
3 Ibid., s. 140-141}

Till toppen ↑

Barnsäkerhet värmekällor nybyggnation

Område
BFS 2024:9
Säkerhet vid användning av byggnad

Regel
2 kap. – Uppförande av nya byggnader

32§ Lätt åtkomliga delar av värmeinstallationer ska ha skydd mot ofrivillig beröring, om installationens funktion och placering medför särskild risk för brännskador. Risken för barnolycksfall ska särskilt beaktas.

En fast monterad värmestrålningskälla ska vara utformad och placerad så att personer i närheten inte kan få brännskador.

Argumentation
Den överväldigande majoriteten av alla studentbostäder som byggs är små enrumslägenheter för en person där barn vistas ytterst marginellt. I konsekvensutredningen till det nya regelverket poängteras att regeln syftar till att skydda barn yngre än 6 år som vistas i rum eller del av rum utan ständig tillsyn av vuxen.¹ I små enrumslägenheter där samtliga funktioner (bortsett hygienutrymme) finns i ett och samma rum är den typen av risk rimligen minimal.  Säkerhetsinstallationer som hällskydd och säkerhetsbeslag på ugnsluckor är både tids- och kostnadsdrivande. Om möjligt monteras de i regel ner, alternativt förstörs av oaktsamhet, omedelbart av de boende. Den tidigare regeln har omformulerats samtidigt som konsekvensutredningen uttryckligen anger att hällskydd till spisar enkelt kan monteras i efterhand vid behov.² Därav bör det lämnas utrymme för en anpassad tolkning för studentbostäder efter de behov som föreligger för bostadstypen.

Förslag på tillämpning
Studentbostäder undantas krav på installationer av barnsäkerhetsanordningar som hällskydd och barnsäkerhetsskydd på ugnsluckor. I samtliga fall åligger det fastighetsägaren att utföra installationer när behov uppstår, exempelvis om en barnfamilj flyttar in i lägenheten.

^{1 Ibid., s. 41, 112
2 Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om säkerhet vid användning av byggnader, s. 61}

Till toppen ↑

Barnsäkerhet ändring av byggnad

Område
BFS 2024:9
Säkerhet vid användning av byggnad

Regel
3 kap. – Ändring av byggnader

1§ Vid ändring av byggnad ska den ändrade delen uppfylla kraven i 2 kap. Kraven får dock anpassas om risken för människors säkerhet vid användning ändå blir godtagbar, och

1. det krävs för att uppfylla kravet på varsamhet,
2. det krävs för att följa förbudet mot förvanskning,
3. det är oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning,
4. byggnadens säkerhet vid användning bara blir försumbart bättre om kravet uppfylls,
5. kostnaden är oskäligt hög i förhållande till den förväntade nyttan,
6. det finns tekniska skäl, eller
7. det krävs för att byggnaden ska få godtagbara egenskaper avseende hälsa och säkerhet eller avseende tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga eller för att tillvarata byggnadens kulturvärden.

Argumentation
Som framgår av regeln ska samma krav gälla vid ändring av byggnad som vid nybyggnad. Med hänsyn tagen till projektets specifika förutsättningar enligt 3 kap 1§ punkt 1-7. I allt väsentligt bör därför samma överväganden och argumentation användas vid ändring som framgår i genomgången av 2 kap 28§ och 32§ ovan.

Till toppen ↑

Utformningskrav nybyggnad

Område
BFS 2024:11
Bostäders lämplighet för sitt ändamål

Regel
2 kap. – Utformningskrav på bostäder vid uppförande av nya byggnader:

1§ En bostad ska utformas och dimensioneras för bostadsfunktionerna. Utformningen och dimensioneringen ska göras med hänsyn till

1. bostadens storlek,
2. det antal boende som den är avsedd för,
3. behovet av avskiljbara delar av rum, och
4. den inredning och utrustning som behövs.

Tillsammans med

2§ – Vid tillämpning av 1 § för dimensionering och utformning av en studentbostad får hänsyn även tas till att bostaden används av den enskilde studerande under en avgränsad tid.

Intro
Särskilda regler för utformning av studentbostäder har funnits i BBR i olika tappningar de senaste decennierna. Vilket har anammats i praxis och lett till att det närmast finns av branschen standardiserade lösningar för utformning av  vissa funktioner. Med borttagna allmänna råd och standarder i det nya regelverket är det viktigt att de särskilda möjligheter till utformning för studentbostäder som funnits i BBR är möjliga även framåt. Något som uttrycks explicit i de nya reglerna¹ men även i konsekvensutredningen där det nämns att de nya formuleringarna inte är avsedda att utgöra en regelskärpning.²

Formuleringen av regel 2:1 täcker in ett stort område som i BBR omfattade flera paragrafer och var relativt väl detaljerat genom hänvisningar till allmänna råd och standarder. Därför krävs en viss uppdelning i detta avseende:

Argumentation: Utformning och dimensionering
I det nya regelverket görs åtskillnad mellan tre boendetyper; enskilda bostäder med samtliga bostadsfunktioner inom den enskilda bostaden, bostad med boendeenheter avsedda för en person där vissa funktioner helt delas med andra boendeenheter (t.ex. studentkorridorer eller co-living) och bostäder med boendeenheter avsedda för flera boende där bostadsfunktionerna delvis för delas med andra (t.ex. kollektivboende). Vid utformning av studentbostäder förekommer ofta att den enskilda bostaden kompletteras med delade ytor utanför den egna bostaden. Ytor som svarar direkt mot bostadsfunktionerna som gemensamma kök eller samvaroytor/lounge och delas av alla boende i huset. Detta trots att funktionen helt eller delvis också finns i den enskilda bostaden. Något som faller mellan de tre bostadstyperna ovan. I de fall enskilda bostäder kompletteras med delade ytor som svarar mot bostadsfunktionerna bör även dessa räknas till den enskilda bostaden vid dimensionering av den enskilda bostadens funktioner.

Förslag på tillämpning: Utformning och dimensionering
Precis som tidigare bör delade ytor som svarar mot specifika bostadsfunktioner och delas av enskilda bostäder räknas in i dimensioneringen av den enskilda bostadens funktioner.

• Exempel 2.1 – utformning och dimensionering

Argumentation: Överlappande funktioner:
Vid utformning av studentbostäder upp till 35 kvm har det enligt BBR varit möjligt att låta funktionerna daglig samvaro, sömn och vila samt måltider överlappa varandra.³ Dvs. att separata ytor för respektive funktion inte behöver finnas i bostaden. I praktiken att t.ex. sängen kan fungera som både soffa för samvaro och säng för sömn och vila. Detta gör det möjligt att bygga mindre bostäder som ger fler bostäder per byggnad och lägre månadshyra för den boende. I det nya regelverket är denna skrivning borttagen. Dock står det uttryckligen i konsekvensutredningen att syftet med det nya regelverket inte är att ändra något i sak utan att möjligheten att funktioner överlappar varandra kvarstår i mindre bostäder.⁴ Då det nya regelverket uttryckligen nämner att hänsyn kan tas till just studentbostadens begränsade boendetid vid utformning bör inte möjligheten till överlappande av funktioner begränsas till om en bostad är mindre än ett visst antal kvadratmeter. Istället bör möjligheten till överlappande funktioner ges till samtliga studentbostäder, med beaktande av de verkliga behoven i bostaden.

Förslag på tillämpning: Överlappande funktioner
Precis som tidigare bör det vara möjligt att helt eller delvis låta funktionerna daglig samvaro, sömn och vila samt måltider överlappa varandra. Detta bör gälla för samtliga studentbostäder oavsett storlek.

• Exempel 2.2 – överlappning och avskiljbarhet

Argumentation: Avskiljbarhet:
Vid utformning av studentbostäder upp till 35 kvm har det enligt BBR varit möjligt att låta funktionerna daglig samvaro, sömn och vila samt matlagning finnas i samma rum utan att vara avskiljbara.⁵ Detta gör det möjligt att exempelvis bygga mindre bostäder som ger fler bostäder per byggnad och lägre månadshyra för den boende. I det nya regelverket är denna skrivning borttagen. Dock framgår i konsekvensutredningen att någon skillnad i kravnivå jämfört med BBR inte är tanken. Varför det även fortsättningsvis bör vara möjligt att utforma studentbostäder utan avskiljbara delar. Vidare bör möjligheten utvidgas till att gälla samtliga studentbostäder, oberoende av storlek. Med beaktande av de behov som föreligger för den enskilda bostaden. Borttagandet av fasta gränser i form av lägenhetens storlek i kvm anger Boverket själva skall leda till en högre flexibilitet i tillämpningen.⁶

Förslag på tillämpning: Avskiljbarhet
Precis som tidigare bör det vara möjligt att daglig samvaro, sömn och vila samt matlagning finns i samma rum utan att vara avskiljbara. Detta bör gälla samtliga studentbostäder oavsett storlek.

• Exempel 2.2 – överlappning och avskiljbarhet

Argumentation: Parsäng:
Studentbostäder med ett eller flera separata sovrum har i BBR varit undantagna från att utformas med plats för parsäng. Detta gäller såväl bostäder mellan 35-55 kvm som bostäder större än 55 kvm.⁷ Syftet är att anpassa utformningen efter att kompisar snarare än par delar på en bostad samt att utforma mindre bostäder då studentbostaden är en tillfällig boendeform. Då undantaget formulerades i ett allmänt råd i BBR finns det inte kvar i det nya regelverket. Konsekvensutredningen nämner istället att behovet av parsäng får bedömas utifrån den generella bestämmelsen.⁸ Vilket inkluderar hänsyn till att bostaden är en studentbostad. Då syftet med de nya reglerna inte varit en regelskärpning är det viktigt att möjligheten att inte bereda plats för parsäng i studentbostäder kvarstår även fortsättningsvis. Detta för att kunna erbjuda yteffektiva och för ändamålet välutformade bostäder för flera studenter att dela.

Förslag på tillämpning: Parsäng
Precis som tidigare bör det vara möjligt att utforma studentbostäder utan plats för parsäng. Detta bör gälla för samtliga studentbostäder oavsett storlek.

• Exempel 2.3 – parsäng

Argumentation: Inredning och utrustning
(se även nedan stycke för 3 kap , §3 avseende matlagning)
Enligt det nya regelverket ska en bostad utformas och dimensioneras efter den inredning och utrustning som behövs. Mer specifikt preciseras att det ska finnas fast inredning och utrustning i rum för personhygien samt i utrymme för matlagning. För matlagning får inredningen anpassas särskilt för studentbostäder. Ytterligare krav eller specificering finns inte. Vilket innebär att exakta specifikationer kring exempelvis inredningslängder som finns i BBRs allmänna råd inte längre förekommer. Detta ska dock inte ses som en ändring av kravnivåerna. Enligt konsekvensutredningen är intentionen att det även fortsatt ska vara möjligt med t.ex. kortare inredningslängder i studentbostäder.⁹ De undantag för studentbostäder som funnits i BBR har bidragit till möjligheten att utforma yteffektiva och prisvärda bostäder för studenter. Vilket belyser vikten av en fortsatt tillämpning i linje med tidigare regler. För att främja innovativa lösningar och ytterligare utveckla studentbostadsbyggandet bör dock inte ett exakt mått anges för vad som är godtagbara lösningar som tidigare gjorts. Istället bör de tidigare måttangivelserna i BBRs allmänna råd fungera som referens för vedertagen praxis. Men med tydlig möjlighet att från fall till fall pröva vilka mått och lösningar som kan uppfylla kraven på inredning och utrustning. Detta bör gälla samtliga studentbostäder oavsett storlek. Med utgångspunkt i att studentbostaden är en tillfällig bostad.

Förslag på tillämpning: Inredning och utrustning
Precis som tidigare bör inredning och utrustning anpassas efter att studentbostaden är en tillfällig bostad. Vilket innebär möjlighet till kortare inredningslängder för matlagning och förvaring. Vilket bör gälla alla studentbostäder oavsett storlek.

• Exempel 2.2 – överlappning och avskiljbarhet
• Exempel 2.4 – hög förvaring i lägenhet

<sup>1. BFS 2024:11, 2:2
2. Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål, s. 29, 38, 40
3. BBR 3:224
4. Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål, s.40
5. BBR 3:224
6. Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål, s. 38
7. BBR, 3:222-3:223
8. Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål, s. 41
9. Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål, s. 42</sup>

Till toppen ↑

Förvaring ej dagligt bruk

Område
BFS 2024:11
Bostäders lämplighet för sitt ändamål

Regel
2 kap. – Utformningskrav på bostäder vid uppförande av nya byggnader

5§ Utrymme för förvaring som inte är för dagligt bruk får placeras utanför bostaden men i dess närhet. Om utrymmet är placerat utanför bostaden ska det vara avskilt.

Argumentation
Tidigare BBR regler har inneburit att till varje studentbostad ska finnas ett förvaringsutrymme för säsongsförvaring i närheten av bostaden.  Detta har lett till en omfattande överdimensionering av antalet förråd då det verkliga behovet bland studenter är betydligt lägre. Ofta inte högre än 10%. Konsekvensen är att det i nya byggnader tillskapas stora ytor med förråd som står outnyttjade. Vilket har en direkt inverkan på byggkostnader och möjligt nyttjande av ytor i byggnaden.

Enligt de nya reglerna nämns inte att förråd ska tillskapas för varje bostad. Istället nämns att utrymme för förvaring ska finnas. Samtidigt får hänsyn i utformning och dimensionering tas till såväl bostadens storlek, antal boende, vilken inredning och utrustning som behövs samt att det är studentbostäder med en begränsad boendetid. Detta bör tillämpas som att utrymme för förvaring som inte är för dagligt bruk kan dimensioneras med betydligt färre lägenhetsförråd än ett förråd per bostad. I vanliga fall dessutom betydligt lägre än 50% av antalet lägenheter.

Vidare bör det finnas en tydlig flexibilitet i utformning och tillgodoräknande av förvaring för varje bostad efter behov. Exempelvis möjlighet till gemensam eller särskild förvaring av skrymmande föremål som ett fåtal av de boende kan förväntas ha behov av. Exempelvis skidutrustning eller liknande.

Även förvaring i den egna bostaden bör tillgodoräknas i det totala behovet av separata förrådsutrymmen.

Tidigare hänvisningar till svensk standard gällande utformning av förråd har också tagits bort. Detta innebär att en större flexibilitet kring utformning och storlek bör tillåtas. Exempelvis att bygga förråd ovanpå varandra, variera storleken eller tillgodose behovet inne i lägenheten. Sådana lösningar förekommer i vissa nybyggnadsprojekt och bidrar till kostnadsbesparingar och bättre nyttjande av byggnadens ytor. Detta bör vara en generell möjlighet som tillämpas i samtliga studentbostadsprojekt.

Förslag på tillämpning
Dimensioneringen av utrymme för förvaring som inte är för dagligt bruk bör anpassas efter studentbostadens behov. Som regel bör enskilda lägenhetsförråd åtminstone understiga 50% av antalet bostäder. Hänsyn av dimensioneringen bör också tas till flexibla lösningar som gemensam eller särskild förvaring för skrymmande föremål samt förvaring i bostaden. Utformningen av förråd bör göras flexibel och anpassas efter de projektspecifika förutsättningarna vad gäller exempelvis storlek, utformning och placering.

• Exempel 3.1 – förvaring ej dagligt bruk

Till toppen ↑

Förvaring av skrymmande föremål

Område
BFS 2024:11
Bostäders lämplighet för sitt ändamål

Regel
2 kap. – Utformningskrav på bostäder vid uppförande av nya byggnader

6§ Rum för förvaring av skrymmande föremål för dagligt bruk, får placeras utanför bostaden och får delas av flera bostäder. Rummet ska vara dimensionerat för de bostäder som delar funktionen.

Argumentation
Med regeln avses förvaring av sådant som barnvagnar, cyklar och rullstolar. Vilket är samma krav som tidigare i BBR. Däremot öppnar det nya regelverket för en annan tolkning då det uttryckligen nämns att denna typ av förvaring ska dimensioneras efter de bostäder som delar funktionen. Tillsammans med den generella hänsyn som får tas till att det är studentbostäder bör dimensioneringen av dessa förvaringsutrymmen anpassas efter det specifika projektet. Behovet av exempelvis separat barnvagnsförvaring är i det närmaste obefintligt i en byggnad bestående av enbart enrumslägenheter avsedda för en student.

Formuleringen i det nya regelverket är det närmaste identisk med tidigare formulering och har på många håll tolkats som att cyklar inte behöver förvaras inomhus i ett rum. Istället tillåts cykelparkering tillgodoses utomhus. Denna möjlighet bör finnas även fortsättningsvis av kostnads- och utrymmesskäl.

Vidare bör anpassningen till studentbostäder och det specifika projektet också överensstämma med kommunala tolkningar och krav. Olika kommuner hanterar frågan om förvaring av cyklar helt olika. Dels i frågan om antalet cykelplatser som behövs, men också vad som är ett godtagbart rum/utrymme. I studentbostadsprojekt med enbart enrumslägenheter för en person krävs ofta en dimensionering av 1,5 cykelparkeringar per lägenhet/boende. I vissa fall krävs att all cykelparkering är inomhus, i andra fall att 50% ska vara väderskyddad. Vilket i sig också tolkas olika. Det skapar överdimensionering, onödiga kostnader och oförutsägbarhet. Med andra ord bör inte den flexibla och anpassade dimensionering som byggregelverket medger ignoreras av kommunerna. Dimensionering, utformning och lokalisering av cykelparkering bör därmed anpassas efter antalet boende, projektets och studentbostadens förutsättningar.

Förslag på tillämpning
Dimensionering av förvaring av skrymmande föremål bör anpassas efter studentbostadens förutsättningar, antalet boende och det specifika projektet. Vidare bör ovan genomförda dimensionering inte åsidosättas av separata kommunala krav.

• Exempel 4.1 – förvaring skrymmande föremål

Till toppen ↑

Tekniska egenskaper för matlagning

Område
BFS 2024:11
Bostäders lämplighet för sitt ändamål

Regel
3 kap. – Tekniska egenskapskrav på bostäder vid uppförande av nya byggnader

3§ Ett utrymme för bostadsfunktionen matlagning ska ha fast inredning och utrustning för matlagning.

Den fasta inredningen och utrustningen ska vara dimensionerad för det antal personer som bostaden är avsedd för. För en studentbostad får hänsyn även tas till att bostaden används av den enskilde studerande under en avgränsad tid.

Boendeenheter som är avsedda för personer med demenssjukdom i särskilda boendeformer för äldre är undantagna från kravet enligt första stycket. Dock ska nödvändiga installationer vara förberedda.

Argumentation
Enligt det nya regelverket ska en bostad utformas och dimensioneras efter den inredning och utrustning som behövs. Mer specifikt preciseras att det ska finnas fast inredning och utrustning i utrymme för matlagning som också får anpassas särskilt för studentbostäder. Ytterligare krav eller specificering finns inte. Vilket innebär att exakta mått på inredningslängder som finns i BBRs allmänna råd inte längre förekommer. Detta ska dock inte ses som en ändring av kravnivåerna. Enligt konsekvensutredningen är intentionen att det även fortsatt ska vara möjligt med t.ex. kortare inredningslängder i studentbostäder.¹

För bostäder där funktionen matlagning delas mellan den enskilda bostaden och ett delat utrymme bör särskild hänsyn tas i dimensioneringen. Det har i BBR varit möjligt att ytterligare minska yta och inredning för matlagning i den enskilda bostaden om det finns ett gemensamt kök i närheten av bostaden som tillför funktioner och yta som inte tillhandahålls i bostaden. Detta bör vara möjligt även fortsättningsvis.

De undantag för studentbostäder som funnits i BBR har bidragit till att kunna utforma yteffektiva och prisvärda bostäder för studenter. Vilket belyser vikten av en fortsatt tillämpning i linje med tidigare regler. För att främja innovativa lösningar och ytterligare utveckla studentbostadsbyggandet bör dock inte ett exakt mått tillämpas som godtagbar lösning, så som tidigare gjorts. Istället bör de tidigare måttangivelserna i BBRs allmänna råd fungera som referens för godtagbara lösningar. Men med tydlig möjlighet att från fall till fall pröva vilka mått och lösningar som kan uppfylla kraven på inredning och utrustning. Detta bör gälla samtliga studentbostäder oavsett storlek. Med utgångspunkt i att studentbostaden är en tillfällig bostad.

Förslag på tillämpning
Precis som tidigare bör inredning och utrustning anpassas efter att studentbostaden är en tillfällig bostad. Vilket innebär möjlighet till kortare inredningslängder för matlagning. Vilket bör gälla alla studentbostäder oavsett storlek. Särskild hänsyn i dimensionering bör tas till bostäder där funktionen matlagning delas mellan den enskilda bostaden och delade utrymmen i dess närhet.

• Exempel 2.2 – överlappning och avskiljbarhet

^{1 Anmälan av tekniska regler – Boverkets förslag till föreskrifter om bostäders lämplighet för sitt ändamål, s. 42}

Till toppen ↑

Utformningskrav badrum

Område
BFS 2024:11
Bostäders lämplighet för sitt ändamål

Regel
2 kap. – Utformningskrav på bostäder vid uppförande av nya byggnader

8§ Rum för personhygien får delas av högst tre boendeenheter som är avsedda för en person. Rummet ska finnas i anslutning till, och på samma plan, som boendeenheterna.

Argumentation
Regeln innebär ingen förändring jämfört med tidigare formulering i BBR. Den generella möjlighet som ges att anpassa utformningen av en bostad utifrån att det är studentbostäder bör dock gälla även här.

Det är inte ovanligt att boendeenheter avsedda för en person har ett enskilt hygienrum inom boendeenheten som delvis uppfyller funktionskraven. Exempelvis att det finns toalett men ingen dusch, eller att utrymmet innehåller alla funktioner men inte bedöms att fullt ut uppfylla tillgänglighetskraven. I de fallen är det rimligt att tillämpningen tar hänsyn till att åtminstone delar av funktionskraven är uppfyllda i den enskilda boendeenheten. Varför kravet om maximalt tre personer som delar ett hygienrum bör vara flexibelt och i förekommande fall betydligt högre.

Vidare bör bostäder med boendeenheter där en del av boendeenheterna, men inte alla, har ett hygienrum som uppfyller kraven inom boendeenheten inte utgöra underlag för antalet boendeenheter som delar på ett hygienrum. Även om de tillhör samma bostad. Det vill säga att i en delningsbostad med sex boendeenheter där tre av enheterna har enskilda hygienrum ska det räcka med ett gemensamt hygienrum för de övriga tre enheterna att dela på.

Hygienrum tillhör de dyraste och mest ytkrävande delarna att bygga. Även för delade boendeformer. Att inte ta hänsyn till förutsättningar likt ovan beskrivet kommer leda till en överdimensionering av hygienrum i förhållande till vad som faktiskt används av de boende. Men också verka kostnadsdrivande och försvåra nybyggnation av delade boendeformer.

Förslag på tillämpning
I studentbostäder med boendeenheter där funktionen hygienrum helt uppfylls inom boendeenheten bör inte tas med i beräkningsunderlaget för antalet gemensamma hygienrum i bostaden.

I studentbostäder med boendeenheter där funktionen hygienrum delvis uppfylls inom boendeenheten bör flexibilitet tillämpas i beräkningsunderlaget för antalet gemensamma hygienrum i bostaden. Med resultatet att fler än tre boendeenheter kan dela ett gemensamt hygienrum.

Till toppen ↑

Utformningskrav ändring av byggnad

Område
BFS 2024:11
Bostäders lämplighet för sitt ändamål

Regel
4 kap. – Krav på bostäder vid ändring av byggnad

1 § Vid ändring av byggnad ska den ändrade delen uppfylla kraven i 2 och 3 kap. Kraven får dock anpassas om

1. det krävs för att uppfylla kravet på varsamhet,
2. det krävs för att följa förbudet mot förvanskning,
3. det är oskäligt att uppfylla kravet med hänsyn till ändringens omfattning,
4. bostadens lämplighet för sitt ändamål bara blir försumbart bättre om kravet uppfylls,
5. kostnaden är oskäligt hög i förhållande till den förväntade nyttan,
6. det finns tekniska skäl, eller
7. det krävs för att ett annat utformnings- eller tekniskt egenskapskrav ska kunna tillgodoses på en godtagbar nivå eller för att tillvarata byggnadens kulturvärden.

Argumentation
Som framgår av regeln ska samma krav gälla vid ändring av byggnad som vid nybyggnad. Med hänsyn tagen till projektets specifika förutsättningar enligt 1§ punkt 1-7. I allt väsentligt bör därför samma överväganden och argumentation användas vid ändring som framgår i genomgången av 2 och 3 kapitlets regler ovan.

Till toppen ↑

Övriga regler och krav

Utöver de nationella byggreglerna påverkar även utformning av studentbostäder av andra separata regelverk. Både nationella och lokala. I vissa fall finns en direkt koppling till byggreglerna, där en tillämpning av en byggregel kan motsägas av ett annat regelverk. Det är därför av vikt att också belysa dessa regelverk samt hur studentbostadsbranschen ser på dess tillämpning.

Mobilitets- och parkeringsnormer
Varje kommun har en lokalt beslutad policy hur mobilitets- och parkeringsfrågor ska hanteras vid nybyggnation. Hur dessa är utformade varierar stort mellan olika kommuner. Gemensamt borde dock vara att studentbostäder hanteras annorlunda än vanliga bostäder. En nationell norm är inte önskvärd då förutsättningarna mellan olika kommuner och projekt kan variera stort. Vilket i sin tur påverkar behov av mobilitetslösningar. Men nedan följer några generella hållpunkter för hantering av mobilitetsfrågor.

Parkering
Väldigt få studenter har en bil. Det är framförallt en fråga om att behovet inte finns. Merparten av alla studentbostäder är relativt små ensamhushåll, ofta centralt belägna med närhet till service, utbildning och kollektivtrafik. Att tillhandahålla parkeringsplatser vid nybyggnation blir därmed enbart en kostnad som inte motsvaras av ett reellt behov. Studentbostadsföretag i olika delar av landet kan vittna om att de parkeringsplatser som de ändå hyr ut i stor utsträckning hyrs av andra än studenter.

Lägger man till hållbarhetsaspekter och de flesta kommuners ambitioner om minskad biltrafik och utsläpp borde möjligheten för att bygga bilfria studentbostäder vara goda. Därav borde den generella hållningen vid nybyggnation av studentbostäder vara den motsatta mot hur många parkeringspolicys är utformade. Det vill säga att parkeringsnormen utgår från 0 och att projektspecifika förutsättningar eventuellt adderar parkeringsplatser om behovet finns.

Cykelparkering
Många studenter har cykel som sitt främsta transportmedel. Tillgång till en trygg och ändamålsenlig cykelparkering är därmed viktig. De senaste årens ökning av elsparkcyklar och hyrcyklar borde dock påverka det faktiska behovet och användandet av en egen cykel. Vilket i sin tur också påverkar utformning och dimensionering av cykelparkering. Oavsett kan det vara problematiskt att uppfylla de lokala krav som ställs på utformning av cykelparkering. Enligt byggregelverket ska förvaring av skrymmande föremål för daglig bruk (däribland cyklar) utformas och dimensioneras efter behov och ändamålet med bostäderna. En rimlig tillämpning av det skulle kunna vara att tillskapa 100 cykelparkeringar i ett hus med bostäder för 100 studenter. Det är dock inte ovanligt att det finns ett kommunalt krav som istället kräver 150 cykelparkeringar för 100 studenter. En tydlig överdimensionering utifrån vad det verkliga behovet är. Detta skapar både utrymmesproblem inom byggrätten och kostnadsökningar. Det är också olyckligt om en nationell föreskrift åsidosätts till förmån för en kommunal bestämmelse. De kommunala kraven på cykelparkering bör istället linjeras med de nationella kraven för utformning av studentbostäder samt i större utsträckning baseras på de projektspecifika förutsättningarna kring läge, antal boende och verkligt behov.

Övriga mobilitetsåtgärderI syfte att främja bilfri mobilitet uppmanas fastighetsägare ofta att tillhandahålla mobilitetstjänster som bil- eller cykelpooler för att också kunna reducera behovet av antalet parkeringsplatser för bil. För studentbostäder har detta ofta liten effekt. Studenter är som sagt i stort sett redan bilfria eftersom behovet inte finns. Samtidigt har de flesta redan en egen cykel eller använder sig av andra färdmedel som elsparkcyklar eller hyrcyklar. I många fall står existerande bil- och cykelpooler därmed outnyttjade och utgör enbart en kostnad för fastighetsägaren som i slutändan hamnar på studenterna. Effekten av andra vanligt förekommande åtgärder som förladdade kollektivtrafikkort eller skärmar med information om kollektivtrafiken kan också ifrågasättas. Det kan absolut vara en service till hyresgästen, men för en kundgrupp som redan är bilfri kommer det inte medföra ett reducerat användande av bil. Därmed är det viktigt att denna typ av åtgärder analyseras på projektnivå och anpassas efter studentbostadens förutsättningar snarare än att följa generella policys avsedda för andra bostadstyper.

Till toppen ↑

Utomhusbuller
Vid nybyggnation tas hänsyn till omgivande bullernivåer ur två kategorier, trafikbuller och industribuller. Trafikbuller avser buller från vägar, spårtrafik och  flygplatser och regleras i trafikbullerförordningen och inte tillsammans med inomhusbuller i byggregelverket. Industribuller regleras i Boverkets allmänna råd kopplade till Plan- och bygglagen. För byggnation av studentbostäder är trafikbuller den kategori som har mest relevans och inverkan. I nuvarande trafikbullerförordning tillåts högre ljudnivåer från omgivningen för bostäder mindre än 35 kvm. Vilket är positivt och underlättar byggnationen av små studentbostäder. Dock är det önskvärt att de högre riktvärdena för buller gäller för samtliga studentbostäder oavsett storlek. Att tillåta högre ljudnivå även för större studentbostäder skulle underlätta flexibiliteten i utformningen och byggnationen av studentbostäder. Då det nya byggregelverket dessutom frångår skarpa gränser baserade på kvadratmeter är det rimligt att det linjeras även vad gäller buller vid byggnation av studentbostäder.

Till toppen ↑

Enhetliga definitioner
De definitioner och specifikationer av bostadsfunktioner som kommer av byggregelverken godtas inte i alltid i andra sammanhang. Exempelvis har Lantmäteriet definitioner av bostadsfunktioner som inte stämmer överens med definitionerna i byggregelverket. Detta kan leda till problem, t.ex. i hyresförhandlingar när det finns olika definitioner av vad som är att anse som ett fullständigt kök. I och med att de specificerade kraven på dimensionering och utrustning i lägenheten försvinner ur byggregelverket blir det sannolikt än svårare att luta sig mot Boverkets och byggreglernas definitioner. Men vid nybyggnation förhåller sig såväl byggherre som den kommunala handläggningen till vad Boverkets föreskrifter anger om bostadsfunktioner och dess utformning. Därmed är det också vad som bör ligga till grund även i andra sammanhang. Vilket är av särskild vikt när det gäller myndigheter och andra offentliga instanser.

Till toppen ↑