I ett bostadshyresförhållande yrkade hyresvärden att hyresgästens hyresavtal inte skulle förlängas på grund av olovlig andrahandsupplåtelse. Efter att andrahandshyresgästerna under en period hade gjort hyresinbetalningarna direkt till hyresvärden kontaktade hyresvärden hyresgästen för att ta reda på hur lägenheten användes och om hyresgästen hade behov av den eller inte. Hyresgästen svarade att denne var utomlands. Av beslut från Skatteverket ungefär ett halvår senare framgick att hyresgästen var registrerad som försvunnen.

Hyresnämnden bedömde att hyresgästen inte hade något skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten och att det därför inte var oskäligt att hyresavtalet upphörde. Hyresgästens anförande i hovrätten att denne försökte ta sig tillbaka till Sverige föranledde ingen annan bedömning. Hyresnämndens beslut fastslogs.

Sammanfattande slutsatser:
Att en hyresgäst är registrerad som försvunnen hos Skatteverket är god bevisning om att hyresgästen saknar behov av lägenheten.

• Se Svea hovrätt H 9054-24

I hyresgästens lägenhet hade det uppstått en omfattande vattenskada på grund av en igensatt golvbrunnssil i badrummet. Vatten hade runnit ner i grannens lägenhet och fastigheten i övrigt. Hyresgästen underlät att anmäla skadan till hyresvärden och vägrade senare att lämna tillträde till fastighetsförvaltaren för skadebedömningar och åtgärder. Det kunde dock konstateras att lägenheten var belamrad med lösöre och vanvårdad. Hyresvärden sa upp hyresavtalet till upphörande och menade att hyresgästen åsidosatt sin vårdplikt.

Hyresnämnden bedömde att hyresvärden inte lyckats styrka sina påståenden om hyresgästens åsidosatta vårdplikt. Detta dels eftersom ingen skriftlig rättelseanmodan om att åtgärda lägenheten tillställts hyresgästen, dels eftersom det saknades närmare utredning om vad som orsakat vattenskadan. Hyresvärdens talan avslogs därför.

Hovrätten höll med i hyresnämndens bedömning. Vid överprövningen hade dock hyresvärden, trots omfattande försök under mer än ett års tid, fortfarande inte fått tillträde till lägenheten på grund av hyresgästens agerande. Hyresgästen var skyldig att ge hyresvärden tillträde till lägenheten för åtgärdande av skadorna som uppstått, och ansågs således ha åsidosatt sina förpliktelser så pass att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. Hyresvärden fick därmed bifall.

Sammanfattande slutsatser:
Vid misstanke om vanvård och skador på lägenheten så är det en god idé att begära tillträde till lägenheten för att antingen kunna säkra bevisning om vanvård och skador alternativt, om tillträde nekas, utgöra grund för en uppsägning.

• Se Svea hovrätt H 2627-24

När grannens dotter skulle rasta familjens hund blockerade bostadshyresgästen fastighetens entré både på ut- och invägen. Efter att dottern kommit hem och berättat om händelsen för sin familj konfronterade grannen hyresgästen i trapphuset, vilket ledde till att hyresgästen misshandlade grannen. Polis tillkallades och grep hyresgästen på plats. Grannvittnen kunde intyga händelseförloppet. Familjen menade att händelsen haft stor påverkan på familjens liv och fortsatta trygghet i boendet.

Hyresvärden sa upp hyresavtalet för upphörande och hänsköt tvisten till hyresnämnden.

Hyresgästen motsatte sig hyresavtalets upphörande och menade att han hade handlat i nödvärn då grannen agerat aggressivt vid konfrontationen.

Hyresnämnden gjorde bedömningen att det, trots att inget åtal ännu väckts i brottsfrågan, var utrett att hyresgästen utsatt familjen för en allvarlig störning i direkt anslutning till deras bostad. Hyresrätten var därmed förverkad. Hovrätten fastställde hyresnämndens beslut.

Sammanfattande slutsatser:
Det krävs inte alltid en fällande dom för att styrka en brottslig händelse som ligger till grund för en uppsägning.

• Se Svea hovrätt H 6942-24

I ett bostadshyresförhållande sade hyresvärden upp lägenheten till upphörande och avflyttning hösten 2020. Hyresvärden menade att hyresgästen saknade behov av lägenheten eftersom hon, trots folkbokföring på adressen, hade sitt permanenta boende i USA där hennes man bodde.

Som stöd för talan åberopade hyresvärden dels att hyresgästen hyrt ut lägenheten i andra hand 2018 och 2019 och fått avslag på ansökan om andrahandsuthyrning 2020, dels att en annan person ändå är folkbokförd på lägenheten, dels vittnesmål med bl.a. fastighetsskötaren som inte sett till hyresgästen i lägenheten på flera år trots frekventa besök, dels att hyresgästen haft lågs eller inga inkomster i Sverige de senaste åren.

Hyresgästen invände att lägenheten var hennes huvudsakliga boende och att den folkbokförda personen var hennes inneboende. Hon menade att hon hade rest mycket i sitt jobb som musiker samt för att hälsa på maken i USA och att detta i kombination med pandemins påverkan på underhållningsbranschen lett till hennes låga inkomster i Sverige.

Hyresnämnden bedömde att bevisningen inte styrkte att hyresgästen inte bodde i lägenheten, och avslog hyresvärdens talan.

I hovrätten tillade hyresvärden att hyresgästen har uppehållstillstånd (så kallat Green Card) i USA vilket innebär krav på permanent bosättning i USA. Hovrätten bedömde att hyresgästens Green Card i USA samt vittnesmålen om hyresgästens frånvaro i fastigheten, särskilt sett i ljuset av att hon dessförinnan ansökt om hyresvärdens tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand, talar starkt för att hyresgästen inte bodde i lägenheten. Hyresgästen hade således inget behov av lägenheten. Hovrätten ändrade hyresnämndens beslut och biföll hyresvärdens talan.

Sammanfattande slutsatser:
Vid misstanke om att hyresgäst saknar behov av lägenheten och bor utomlands så kan bevisning så som deklarerad inkomst senaste åren, folkbokföring på lägenhetens adress, grannars vittnesmål samt eventuell uppgift om uppehållstillstånd eller anställning i annat land utgöra god
bevisning.

• Se: Svea hovrätt H 13778-23

Hyresvärden sade upp ett hyresavtal till upphörande och hänsköt tvisten om förlängning av avtalet till hyresnämnden i Stockholm. Som grund för uppsägningen anförde hyresvärden att hyresgästen varit sen med betalning av hyra vid ett flertal tillfällen. Av hyresvärdens framlagda utredning framgick att hyresgästen varit 2–13 dagar sen med hyresbetalningarna från och med september 2022. Från och med mars 2023 till och med juli 2023 uppgick förseningarna till mellan en och två månader och hyran för augusti och september 2023 betalades inte förrän efter 179 respektive 148 dagar efter förfallodag. Förseningen för hyran för oktober och november 2023 uppgick till mellan 21 och 27 dagar.

Överst på uppsägningshandlingar som hyresvärden tillställt hyresgästen stod det ”Varningsbrev”, vilket enligt hyresnämnden gjorde att det i stället kunde uppfattas som att handlingarna var en rättelseanmaning. Efter att hyresgästen tillställts dessa handlingar rättade sig hyresgästen. Mot bakgrund därav fann hyresnämnden att det vore oskäligt att säga upp hyresavtalet trots att betalningsförsummelserna innebar ett allvarligt åsidosättande av hyresgästens förpliktelser. Att
hyresförhållandet varat under lång tid beaktades också.

Hyresvärden överklagade beslutet till Svea hovrätt och anmärkte att förseningarna fortsatt även efter det att avtalet sagts upp. Enligt hovrätten var det fråga om betydande förseningar och som fortsatt även efter uppsägningen av hyresavtalet. Hovrätten ansåg därav att hyresgästen åsidosatt sina hyresrättsliga förpliktelser i sådan grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas och ändrade hyresnämndens beslut.

Sammanfattande slutsatser:
Betydande förseningar med att erlägga hyran är ofta tillräckligt för att säga upp hyresavtalet.

• Se Svea hovrätt H 3475–24

I mål H 12148–23 prövade Svea hovrätt en förlängningstvist efter att hyresvärden sade upp hyresavtalet till upphörande. Som grund för uppsägningen anfördes att hyresgästen under flera månader varit sen med hyresbetalningen och att hyresgästen misskött sig på flera andra punkter.

Misskötsamheten har enligt hyresvärden bland annat bestått i att tvättmaskinen körts under otillåtna tider, att torktumlare körts utan filter vilket orsakat skador på väggen i tvättstugan samt att hyresgästen förvarat möbler i duschrummet som föranlett att mögel uppkommit. Dessutom hade hyresgästen en onormalt hög vattenförbrukning.

Hyresnämnden fann att hyresvärden inte lyckats bevisa att hyresgästen kört torktumlaren utan filter och därmed orsakat skador på väggen. Hyresgästen medgav att tvättmaskinen använts på otillåtna tider för flera år sedan men på grund av att hyresvärden inte kunde visa att användandet skett nyligen kunde det inte läggas hyresgästen till last. Vad gäller förvaring av möbler i duschrummet menade hyresnämnden att man inte har att förvänta sig att detta leder till mögel. Eftersom hyresvärden inte kunde visa på ett orsakssamband mellan möglet i badrummet och förvaringen av möblerna kunde inte heller detta läggas hyresgästen till last. Enligt hyresvärdens beräkningar hade hyresgästen använt 800 liter vatten per dygn i stället för den förväntade mängden på 640 liter. Då det inte framgick av hyresvärdens bevisning från vilken period detta skulle ha skett var inte heller den höga vattenförbrukningen bevisad. Vid en samlad bedömning av vad som framkommit fann hyresnämnden att hyresvärden inte hade bevisat att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser till sådan grad att avtalet bör upphöra. Svea hovrätt delar hyresnämndens bedömning.

Sammanfattande slutsatser:
Bevisbördan för att hyresgästen åsidosatt sina hyresrättsliga förpliktelser åvilar hyresvärden. Hyresvärden ska exempelvis kunna visa på ett rimligt orsakssamband när hyresgästen orsakar en skada som man inte har att förvänta sig.

• Se Svea hovrätt H 12148–23

I mål H 3366–24 prövade Svea hovrätt en förlängningstvist efter att hyresvärden sade upp ett bostadshyresavtal till upphörande. Som grund för uppsägningen angav hyresvärden att hyresgästen försummat att betala hyresbetalningarna för perioden augusti 2023 – december 2023. Anmaning att vidta rättelse lämnades, men underlåtenhet att erlägga hyra fortsatte. Vid tiden för ansökan till hyresnämnden uppgick skuldsaldot till 48 950 kr. Betalningsförsummelserna fortsatte även efter det att hyresavtalet sades upp av hyresvärden.

Hyresgästen anförde att det förelegat hinder mot att erlägga hyresbetalningarna på grund av sjukdomstillstånd. Hyresgästens två minderåriga barn bodde också i lägenheten.

Utredningen i hyresnämnden gav stöd för att hyresgästen inte kunnat betala hyrorna under september och oktober på grund av sjukdom. Utredningen gav däremot inte stöd för att något hinder mot betalning av hyran förelegat under perioden därefter. Hyresnämnden framhöll att en av hyresgästens viktigaste förpliktelser är att betala hyran i rätt tid. Hyresnämnden bedömde att underlåtenheten att betala hyra, vilket även fortsatt efter det att hyresavtalet sagts upp, innebar ett åsidosättande av sådan hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas. Detta även med beaktande av de ömmande skäl som framkommit. Svea hovrätt gör samma bedömning som hyresnämnden.

Sammanfattande slutsatser:
Att betala hyran i rätt tid är en av de viktigaste förpliktelserna en hyresgäst har. Ömmande omständigheter som sjukdomsfall och att underåriga barn bor i lägenheten räcker inte för att ett åsidosättande av detta ska godtas.

• Se Svea hovrätt H 3366–24

I ett bostadshyresförhållande sade hyresvärden upp hyresavtalet till upphörande och hänsköt förlängningstvisten till hyresnämnden. Till grund för sitt yrkande anförde hyresvärden att lägenheten inte utgjorde hyresgästens permanenta bostad och att hyresgästen därför saknade skyddsvärt behov av lägenheten. I första hand anfördes att hyresrätten förverkats genom att hyresgästen olovligen upplåtit lägenheten i andra hand. I andra hand anfördes att hyresgästen åtminstone åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet i sådan hög grad att hyresavtalet inte borde förlängas.

Störningsjouren tipsades om att andra än hyresgästen bodde i lägenheten och vid två tillfällen hade andra personer än hyresgästen öppnat dörren när Störningsjouren uppsökt lägenheten. Under nästan ett års tid har en annan person än hyresgästen varit folkbokförd på lägenheten. Grannen som bor vägg i vägg med hyresgästen vittnade om att flertalet personer bott i lägenheten och att hyresgästen inte bott i lägenheten sedan grannen flyttade in i början av 2022.

Hyresgästen motsatte sig att det skett en olovlig uthyrning av lägenheten och anförde även att, om hyresnämnden kom fram till att hyresgästen har brustit i sina förpliktelser, så är det av ringa betydelse. Hyresgästen framförde även att hyresvärden inte lämnat någon rättelseanmaning.

Hyresnämnden lade grannens vittnesmål till grund för sitt avgörande och ansåg att det var bevisat att hyresgästen olovligen hyrt ut lägenheten i andra hand. Enligt hyresnämnden var detta inte av ringa betydelse och hyresrätten ansågs därav förverkad. Hovrätten delar hyresnämndens bedömning.

Sammanfattande slutsatser:
Av rättsfallet framgår att en grannes vittnesmål kan utgöra tillräcklig bevisning för att bevisa att en olovlig andrahandsuthyrning skett.

• Se Svea hovrätt H 3115–24

I målet yrkande hyresgästen att hyresvärden skulle förpliktigas att återbetala överhyra för andrahandsupplåtelse av delningslägenhet. Hyresvärden bestred hyresgästens yrkande och menade att hyran var skälig. Parterna var eniga om att upplåtelsen avsåg ett rum om 22 kvm samt rätt att nyttja gemensamma utrymmen i lägenheten. Parterna var inte överens om huruvida även de byggnadsgemensamma utrymmena, så kallade ”hangouts”, skulle räknas in som en del av den upplåtna lägenheten. Det rådde även oenighet kring vilka nyttigheter som ingått i hyresavtalet.

Hyresgästen framhöll att det inte angavs i hyresavtalet att ”hangout”-utrymmena var föremål för upplåtelsen. Enligt hyresgästen bestod de nyttigheter som ingick av el, internet och veckovis städning av de gemensamma utrymmena. Hyresvärden menade att ”hangout”-utrymmena skulle anses som en del av den upplåtna lägenheten då själva konceptet med delningslägenheter går ut på att hyresgästen hyr ett rum i delningslägenheten och även får tillgång till delade ytor. Enligt hyresvärden skulle del av ”hangout”-utrymmena räknas in i hyresgästens förhyrda yta så att hyran skulle beräknas på en större yta än 22 kvm. Dessutom menade hyresvärden att, utöver de nyttigheter som hyresgästen angivit, så hade även andra tjänster och nyttigheter ingått i förhyrningen såsom exempelvis en boendevärd som tar emot felanmälningar etc.

Hyresnämnden konstaterade att det inte angavs i avtalet att ”hangout”-utrymmena ingick i förhyrningen. Mot bakgrund av detta bedömde hyresnämnden att hyresvärden inte kunde visa att de byggnadsgemensamma utrymmena var en del av upplåtelsen och hyran skulle beräknas utifrån 22 kvm. Vad gäller de nyttigheter som enligt hyresvärden ingick i förhyrningen, konstaterade hyresnämnden att inte heller dessa angavs i det ingångna hyresavtalet. Hyresvärden hade därför inte bevisat att nyttigheterna ingick och kunde därför inte läggas till grund för beräkning av hyran.

Sammanfattande slutsatser:
Vid ingående av hyresavtal som avser s.k. delningslägenheter med delade gemensamma utrymmen samt med vissa nyttigheter bör detta inkluderas i hyresavtalet, i annat fall anses dessa utrymmen inte kunna ligga till grund vid en skälighetsbedömning av hyran.

• Se Hyresnämnden i Stockholm H 5409–23

I ett bostadshyresförhållande yrkade hyresgästen att hyresvärden skulle förpliktigas att åtgärda skador på skåpsluckor och lådfronter i köket som mot ett hyrestillägg hade monterats sju år tidigare. Hyresvärden invände att skadorna var självförvållade och därmed inte omfattades av garantin avseende fabrikationsfel, varför åtgärdande skulle bekostas av hyresgästen själv.

Hyresnämnden bedömde att skadorna utifrån åberopade fotografier framstod som självförvållade, och konstaterade att även om de skulle bero på fabrikationsfel så påverkade de inte skåpens och lådornas funktion. Det förelåg därmed inte hinder och men i nyttjanderätten, och saknade således förutsättningar att meddela ett åtgärdsföreläggande. Hovrätten gjorde samma bedömning.

Sammanfattande slutsatser:
Det förefaller krävas att skador på exempelvis köksluckor i en lägenhet påverkar dess funktion för att hyresvärden ska anses vara skyldig att åtgärda dessa skador.

• Se Svea hovrätt H 3585–24

Hovrätten har i ett bostadshyresförhållande prövat om en andrahandshyresgäst kan rikta krav på återbetalning av överhyra enligt bestämmelserna i 12 kap. 55 f § jordabalken mot en fastighetsägare när denne och förstahandshyresgästen har ett bulvanförhållande enligt 7 kap. 31 § jordabalken.

Av 7 kap. 31 § jordabalken följer att om en fastighetsägare har upplåtit en nyttjanderätt till någon som i sin tur har upplåtit hyra så råder det intressegemenskap mellan fastighetsägaren och upplåtaren och det, med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt, kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare, har andrahandshyresgästen samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit deras nyttjanderätt.

Hovrätten resonerade att i och med att en andrahandshyresgäst vid ett bulvanförhållande kan göra gällande rättigheter såsom förstahandshyresgästen i förhållande till fastighetsägaren är det i den relationen inte fråga om en upplåtelse i andra hand. Därmed kan bestämmelserna i 12 kap 55 f § jordabalken inte tillämpas i en ansökan om återbetalning av hyra som riktas mot en fastighetsägare, utan ansökan ska riktas mot förstahandshyresgästen. Aktuell ansökan är alltså inte riktad mot den part som förutsätts enligt paragrafen, vilket ger att målet inte är en tvist enligt den paragrafen, varför hyresnämnden inte är behörig att pröva tvisten. Hovrätten avvisade därmed ansökan i denna del.

Sammanfattande slutsatser:
Krav på återbetalning kan inte riktas direkt mot fastighetsägaren av en andrahandshyresgäst utan detta krav får riktas mot förstahandshyresgästen.

• Se Svea hovrätt H 12337–23

En bostadshyresgäst hade under flera år vanvårdat sin lägenhet genom belamring av lösöre och sanitärt förfall. Vid den senaste besiktningen, som hölls en månad efter senaste rättelseanmodan tillställts hyresgästen, konstaterades att lägenheten alltjämt var i vanvårdat skick. Storstädning av lägenheten skedde enligt utredningen i ärendet först tre månader efter besiktningen.

Hyresvärden sade upp hyresförhållandet till upphörande och avflyttning. Som grund angavs i första hand förverkande på grund av vanvård, i andra hand åsidosättande av förpliktelser i sådan grad att avtalet inte skäligen bör förlängas, och i tredje hand att det inte strider mot god sed eller är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.

Hyresnämnden konstaterade att hyresgästen hade haft rimlig tid på sig innan besiktningen att vidta rättelse. Mot hyresgästens bestridande konstaterar hyresnämnden att hyresgästen i hög grad åsidosatt sina förpliktelser mot hyresvärden, och biföll därmed hyresvärdens talan.

Vid prövningen i Hovrätten hade lägenheten storstädats och hyresgästen hade beviljats boendestöd. Hovrätten gjorde bedömningen att förutsättningarna för att hyresgästen skulle kunna hålla lägenheten i godtagbart skick framöver var goda, och konstaterade vid en samlad bedömning att hyresgästen visserligen tidigare hade brustit i sin vårdplikt men att det nu skulle vara oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Hovrätten ändrar därmed hyresnämndens beslut och biföll hyresgästens överklagande.

Sammanfattande slutsatser:
Vid bedömning om vanvård av lägenhet ska leda till att hyresavtalet upphör kan en prognos över risk för framtida vanvård beaktas. Att få hjälp av boendestöd kan innebära att hyresgästen får behålla lägenheten om det bedöms att det finns goda förutsättningar för att lägenheten hålls i godtagbart skick i framtiden.

• Se Svea hovrätt H 14317–23

I ett bostadshyresförhållande sade hyresvärden upp lägenheten till upphörande och avflyttning. Hyresvärden menade att hyresgästfamiljen var utvandrad men att mannen alltjämt var skriven på adressen och lät en släkting självständigt nyttja lägenheten och betala hyrorna.

Som grund för uppsägningen angav Hyresvärden i första hand att hyresgästerna saknade behov av lägenheten som bostad, och i andra hand att lägenheten olovligen uthyrts i andra hand. Hyresvärden anförde att de hade behov av lägenheten för uthyrning till bostadssökande för permanentboende.

Hyresgästen medgav att hans bror bodde i lägenheten men menade att det inte var fråga om uthyrning i andra hand utan om kulturella traditioner att ömsesidigt hjälpas åt inom släkten med boende till dess släktingen fick en egen lägenhet. De uppgav därtill att de visserligen reser till hemlandet men har behov av lägenheten som bostad varje gång de återvänder till Sverige.

Hyresnämnden fastslog att lägenheten har varit upplåten i andra hand utan tillstånd under lång tid, varför hyresgästerna åsidosatt sina skyldigheter på så allvarligt sätt att avtalet inte ska förlängas. Hyresnämnden konstaterar därtill att det är klarlagt att hyresgästerna inte vistas i Sverige och saknar skyddsvärt behov av lägenheten. Hyresvärdens intresse av att hyra ut bostaden för permanentboende väger därmed tyngre än hyresgästernas intresse av att behålla lägenheten. Det strider därmed inte mot god sed i hyresförhållandet eller är annars oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphör.

Hyresnämnden biföll hyresvärdens talan. Hovrätten fastslog hyresnämndens beslut.

Sammanfattande slutsatser:
Att hyra ut en lägenhet till en närstående saknar betydelse för bedömningen om andrahandsuthyrning skett olovligen och kan således inte anföras som skäl för att låta en familjemedlem bo i lägenheten.

• Se Svea hovrätt H 1114–24

Svea hovrätt har prövat en ansökan om godkännande av en mellan parterna tecknad överenskommelse om avstående från besittningsskydd i enlighet med 12 kap. 45 § jordabalken.

Hyresvärden har i ansökan uppgett olika skäl för avstående av besittningsskyddet – vissa hänförliga till att bostaden är belägen i ett hus som ska genomgå rivning/ombyggnation, andra hänförliga till de hypotetiska fallen att hyresgästen missköter eller vanvårdar bostaden.

Hovrätten menade att syftet med lagbestämmelsen är att möjliggöra uthyrning trots att hyresvärden kan ha ett behov av lägenheten inom en snar framtid så som exempelvis inför rivning eller ombyggnation av fastigheten. De skäl som hänför sig till hyresgästens åsidosättanden av sina förpliktelser gentemot hyresvärden är dock förbehåll som är mer långtgående än hyresvärdens möjligheter till uppsägning som följer av lag.

Hovrätten konstaterade att olika skäl för besittningsskyddsavstående inte kan prövas var för sig eller godkännas i vissa delar, och avslår därmed ansökan.

Sammanfattande slutsatser:
En överenskommelse om avstående från besittningsskydd måste, för att vara giltig, avse en så pass saklig, avgränsad och förutsägbar situation att det vid en avvägning mellan parternas intressen skulle ha varit möjligt att bedöma om hyresgästen skulle haft rätt till förlängning.

• Se Svea hovrätt H 11831–22

I målet menade hyresvärden att hyresgästen vägrat att lämna tillträde till lägenheten trots att meddelande om denna begäran meddelats drygt två veckor i förväg. Anledning till att hyresvärden begärde tillträde var att det inkommit klagomål om störningar och dålig lukt varför hyresvärden fattade misstankar om vanvård.

Hyresnämnden menade att omständigheten att hyresgästen inte lämnat hyresvärden tillträde till lägenheten innebär att hyresrätten var förverkad enligt 12 kap. 42 jordabalken.

Hyresgästen överklagade och anförde i Svea hovrätten att han vid det aktuella tillfället då hyresvärden begärt tillträde var magsjuk.

Hovrätten instämde dock i hyresnämndens bedömning att hyresgästen inte hade en giltig ursäkt att vägra tillträde till lägenheten och att hyresrätten därför var förverkad.

Sammanfattande slutsatser:
Vid misstankar om vanvård kan hyresvärden tillställa hyresgästen en begäran om tillträde till lägenheten vilket också ger en bra möjlighet att säkra bevisning för en eventuell tvist.

• Se Svea hovrätt H 10348–23

I en förlängningstvist hade en hyresgäst, trots flera rättelseanmaningar och tillsägelser från hyresvärden och grannar, återkommande felparkerat sin färdtjänstbuss på ett sådant sätt att grannarna har hindrats från att nyttja sina parkeringsplatser.

Svea hovrätt konstaterade att hyresvärden hade skickat den senaste rättelseanmodan tio månader innan uppsägningen av hyresavtalet har skett, vilket ansågs vara för lång tid för att hyresrätten skulle vara förverkad. Det förhållande att hyresgästen även efter uppsägningen hade fortsatt att felparkera fordonet sågs dock som uppenbart trots från hyresgästens sida, och agerandet var enligt hovrättens mening ett sådant allvarligt åsidosättande av sina förpliktelser gentemot hyresvärden att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.

Sammanfattande slutsatser:
Enligt rättsfallet kan felparkeringar innebära att förlängning av hyresrätten vägras. Notera även att hovrätten ansåg att tio månader var för lång tid mellan rättelsemaning och uppsägning för att hyresrätten skulle anses förverkad. Rättsfallet visar att Studentbostadsföretagens medlemmar därför inte ska vänta för länge med att säga upp hyresavtal om rättelse inte vidtagits.

•  Se Svea hovrätt H 4135–23

Mark- och miljööverdomstolen har prövat frågan om en kommuns skadeståndsskyldighet vid sprickbildning i en privatbostad belägen i närheten av en fastighet där kommunen har utfört sprängnings- och schaktarbeten.

Den mest centrala frågan i målet var huruvida det gick att med övervägande sannolikhet fastställa ett orsakssamband mellan kommunens arbeten och sprickbildningen i grannfastigheten.

Det framgick av förbesiktningsprotokoll avseende bostaden att det funnits omfattande sprickbildning före arbetena, och av efterbesiktningsprotokoll ca två år senare att sprickorna var fler och förvärrade. Domstolen konstaterar att det, sett till den omfattande sprickbildning som fanns i bostaden före arbetena, inte går att dra några slutsatser om orsaken till skadorna grundat på den omständigheten att skadorna har uppkommit under tiden för arbetena.

Avseende själva störningarna konstaterar rätten att bostaden ligger på dubbelt avstånd mot vad som anses vara ett normalt riskområde vid sprängning, samt att uppmätta vibrationsvärden motsvarar en mycket liten del av angivna riktvärden enligt svensk standard.

Rätten bedömde det sammantaget som mer sannolikt att de tillkommande sprickorna hade uppkommit på samma sätt som de befintliga sprickorna än att de orsakats av kommunens arbeten, och ogillade därför skadeståndstalan.

Sammanfattande slutsatser:
Förekomst av omfattande sprickbildning i en bostadslägenhet eller lokal, före sprängningsarbete, försvårar eller omöjliggör för skadelidande att få skadestånd även om sprickbildningen förvärrats efter utförda sprängarbeten.

• Se Mark- och miljööverdomstolen mål M 15307–22.

I målet menade hyresvärden att hyresgästen använt lägenheten för narkotikaöverlåtelser och att hyresrätten därför var förverkad. Vid en husrannsakan i hyreslägenheten påträffades narkotika och hyresgästen dömdes för grovt narkotikabrott samt brott mot vapenlagen. En granne uppgav även under vittnesförhör i tingsrätten att denne under en tid uppmärksammat en strid ström av besökare i lägenheten som, enligt grannens uppfattning, köpte narkotika av grannen eller andra som vistas i lägenheten.

Hyresgästen menade, å sin sida, att lägenheten inte använts för brottslig verksamhet och att den inte använts som försäljningsplats för narkotika. Narkotikan som påträffades var endast för privat bruk. Han påtalade även att han överklagat domen gällande grovt narkotikabrott.

Hyresnämnden ansåg att uppsägningen var giltig och utredde därför om hyresrätten var förverkad. En hyresrätt kan förklaras förverkad om den använts för brottslig verksamhet. Nämnden framhöll att det vid husrannsakan påträffats bl.a. narkotika, ammunition, våg, doseringsmått och en stor mängd kontanter. Nämnden konstaterade att beslagen typiskt sett används vid narkotikaöverlåtelse. Det ansågs därmed styrkt att narkotikainnehavet skett i överlåtelsesyfte. Det rörde sig om brottslig verksamhet.

Nämnden fann dock att den brottsliga verksamheten inte uteslutit normalt boende, och förutsättningarna för förverkande var därmed inte uppfyllda. Att det skett brottslig verksamhet i lägenheten kunde inte heller i sig utgöra ett åsidosättande av hyresgästens åligganden, och hyresrätten kunde inte sägas upp på denna grund. Hyresavtalet skulle därmed löpa vidare.

Svea hovrätt instämde i hyresnämndens bedömning, och framhöll att det inte är utrett att den brottsliga verksamheten varit av den karaktär eller omfattning som krävs för att lägenheten helt eller i väsentlig del ska anses ha använts för verksamheten. Hovrätten avslog därför hyresvärdens överklagande.

Sammanfattande slutsatser:
Rättsfallet visar att Studentbostadsföretagens medlemmar, när de kan styrka att brottslig verksamhet bedrivs i en lägenhet, även måste visa att verksamheten inneburit att lägenheten helt eller till väsentlig del har använts för verksamheten.

• Se Svea hovrätt H 6247-23

Hyresvärden yrkade i Hyres- och arrendenämnden i Stockholm att hyresrätten var förverkad eftersom hyresgästen utan tillstånd upplät lägenheten i andra hand. Enligt hyresvärden signerade hyresgästen hyresavtalet med bank-ID och la några veckor senare ut hyresobjektet på Blocket. Enligt annonsen skulle lägenheten hyras ut snarast möjligt och tills vidare. Hyran var enligt annonsen 7 000 kronor i månaden, medan den verkliga hyran uppgick till 6 581 kronor i månaden. Ett gift par folkbokförde sig därefter på adressen. Hyresvärden besökte lägenheten och pratade med paret som berättade att hyresgästen bodde i en annan lägenhet tillsammans med sin flickvän och att de skulle hyra lägenheten under minst ett år. Hyresvärden skickade en rättelseanmaning och, efter att ingen rättelse vidtogs, en uppsägning.

Hyresgästen anförde, å sin sida, att han hade haft en inneboende i lägenheten och att han inte haft sitt permanenta boende hos sin flickvän. Annonsen var endast för att se om någon hade ett intresse av att hyra lägenheten, ifall han och flickvännen skulle flytta ihop. Under sammanträdet uppgav hyresgästen under sanningsförsäkran att lägenheten varit hans huvudsakliga bostad.

Hyres- och arrendenämnden konstaterade det anmärkningsvärda i att hyresgästen la ut en Blocketannons om lägenheten så snart efter att han börjat hyra den och att det gifta paret varit folkbokförda i lägenheten, men de konstaterar också att det är hyresvärden som har bevisbördan för sina påståenden. I brist på stödbevisning från hyresvärden angående det gifta parets självständiga nyttjande var hyresavtalet inte förverkat.

Hyresvärden överklagade beslutet till Svea hovrätt som gjorde en annan bedömning än hyres- och arrendenämnden. Svea hovrätt fann att hyresvärden styrkt att lägenheten brukats självständigt av det gifta paret genom annonsen om självständigt brukande, genom att hyresgästens påstående om att alla varit sammanboende framstod som icke trovärdigt och att paret erlade en hyra om 9 000 kronor i månaden. Det var därför fråga om en otillåten andrahandsuthyrning som fortsatt även efter rättelseanmodan och inga förmildrande omständigheter ansågs föreligga. Hyresrätten var därmed förverkad.

Sammanfattande slutsatser:
En Blocket-annons avseende uthyrning med angivande av en hyra som är högre än hyran som erläggs till hyresvärden kan räcka som för att bevisa en andrahandsupplåtelse.

• Se Svea hovrätt ÖH 14762-22

Hyres- och arrendenämnden i Jönköping fastställde att hyresavtalet mellan hyresvärden och hyresgästen till en bostadslägenhet upphört att gälla.

Hyresvärden gjorde gällande att hyresgästen utsatt sina grannar för särskilt allvarliga störningar genom att elda på balkongen, uppträda hotfullt mot grannar, belamra loftgången med skräp och vanvårda lägenheten. Hyresvärden fick, till följd av detta, ta emot ett tjugotal anmälningar mot hyresgästen. Dessutom inkom anmälningar från AVARN-security gällande att hyresgästen
hamnat i slagsmål med en annan hyresgäst i tvättstugan.

Om ett hyresavtal sägs upp har en hyresgäst rätt till förlängning av avtalet utom i vissa i lagen angivna skäl. Ett av dessa är om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas.

Domstolen konstaterar först att hyresvärden måste kunna någorlunda precisera de händelser som hen grundar sin talan på. Hyresvärden måste även kunna styrka de olika händelserna om de bestrids av hyresgästen. Genom skriftlig bevisning, anmälningarna och vittnesmål från fastighetschefen hos hyresvärden kunde hyresvärden styrka störningarna och vanvården i den omfattning som gjorts gällande. Hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet så att det inte skäligen kunde förlängas.

Hyresgästen överklagade till Svea hovrätt och anförde att han inte kunnat bemöta de händelser som hyresvärden beskrivit i nämnden, eftersom han vid sammanträdet var inlagd på sjukhus. Hyresgästen hade dock inte upplyst hyresnämnden om att han var hindrad från att närvara vid sammanträdet och hyresnämnden hade därmed inte handlagt ärendet felaktigt.

Sammanfattande slutsatser:
Hyresvärden måste kunna styrka de händelser som bestrids av hyresgästen och har bevisbördan för att vanvård skett. Detta visar vikten av att Studentbostadsföretagens medlemmar dokumenterar när och på vilket sätt störningar inträffat.

• Se Svea hovrätt H 2910-23.

En andrahandshyresgäst begärde ut uppgifter om lägenhetens hyra från förstahandshyresgästens hyresvärd, men fastighetsbolaget besvarade inte begäran. Andrahandshyresgästen inkom därför med ansökan till hyresnämnden. I ansökan begärde hon att hyresnämnden skulle förelägga fastighetsbolaget att lämna ut uppgifter om hyra och att föreläggandet skulle förenas med vite.

Om en hyresvärd inte på begäran lämnar ut de uppgifter om hyran för hens lägenheter som behövs för en prövning av hyrans skälighet, får hyresnämnden efter ansökan förelägga hyresvärden att lämna uppgifterna till nämnden. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med liknande bruksvärde (bruksvärdesprövning).

Svea hovrätt konstaterade att det är en allmän skyldighet för hyresvärdar att lämna uppgifter om avtalade hyror till hyresnämnden om utomstående inte får tillgång till uppgifterna på frivillig väg. Bestämmelserna ska garantera att hyresvärdar och hyresgäster får tillgång till de uppgifter som behövs för hyresförhandlingar och bruksvärderingar.

Hovrätten fann vidare att även om andrahandshyresgästen kan agera som sökandepart i ett ärende om utlämnande av hyresuppgifter gentemot förstahandshyresgästens hyresvärd, så visade inte utredningen att de begärda uppgifterna behövdes för en bruksvärdesprövning. Andrahandshyresgästens överklagande avslogs därför.

Sammanfattande slutsatser:
Målet visar att andrahandshyresgäster kan agera som sökandepart i ett ärende om utlämnande av hyresuppgifter gentemot ett fastighetsbolag i dess egenskap av hyresvärd till förstahands-hyresgästen. Domstolen fann dock att de begärda uppgifterna ska behövas för en bruksvärdesprövning för att de ska gå att begära ut.

• Se Svea hovrätt H 5387-22

En kvinna förhyrde en lägenhet sedan november 2021 men reste till Tunisien samma månad.

Kvinnan menade att hennes bröder var inneboende i lägenheten under den tid hon varit i Tunisien, vilket inte kräver något godkännande från hyresvärd eller hyresnämnden.

Hyresvärden och hyresnämnden ansåg dock att bröderna haft en självständig dispositionsrätt till lägenheten medan kvinnan var bortrest, vilket var att anse som en andrahandsuthyrning. Vid uppsägningen hade lägenheten varit otillåtet upplåten i cirka tre och en halv månad vilket inte ska anses som av ringa betydelse. Att kvinnan påstås fått stanna kvar i Tunisien på grund av ramadan och en tidskrävande vaccinationsprocess är inte en giltig ursäkt. Lägenheten ansågs därför vara otillåtet upplåten till bröderna och hyresrätten förverkad.

Kvinnan överklagade hyresnämndens beslut men hovrätten avslog överklagandet.

Sammanfattande slutsatser:
Att en andrahandsuthyrning pågått i cirka tre och en halv månad anses inte som ringa betydelse och kan ligga till grund för en uppsägning.

• Se H1194-23

Det var ostridigt att hyresgästen varit i dröjsmål med att erlägga hyran vid upprepade tillfällen. Hyresgästen menade dock att detta inte borde belastas honom eftersom han genomgått en skuldsanering, vilket enligt honom omfattade en stor del av hyresskulden.

Vidare så anförde hyresgästen följande skäl för att hyresavtalet skulle bestå; att han har varit långtidssjukskriven, att han hade motfordringar på hyresvärden, att han hade sina barn hos sig varannan vecka och att han fick boendestöd genom socialtjänsten som bland annat skulle sköta betalningen av hyran.

Hyresnämnden påpekade att det är hyresgästen som bär ansvaret att betala hyran i tid och att det faktum att socialtjänsten hade åtagit sig att sköta logistiken kring hyresinbetalningarna inte innebär att hyresgästen befrias från ansvaret att betalningarna faktiskt sker.

Hyresnämnden konstaterade även att ytterligare hyresskulder fortsatte att uppstå även efter det att hyresgästen blivit uppsagd. Att det fanns en hyresskuld vid tidpunkten för prövningen i hyresnämnden innebar att utgångspunkten var att hyresavtalet skulle upphöra.

Att hyresvärden inte har skickat en rättelseanmodan översågs med hänvisning till att hyresgästen efter att ha mottagit uppsägningen borde förstått allvaret i situationen. Hyresnämnden ansåg därför att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet och att det inte var oskäligt att hyresavtalet skulle upphöra.

Mannen överklagade till hovrätten, som avslog hans överklagande och anförde samma skäl som nämnden.

Sammanfattande slutsatser:
Föreligger en hyresskuld vid tidpunkten för prövningen i hyresnämnden så finns det förutsättningar för att hyresavtalet ska anses vara förverkat trots att ingen rättelse-anmaning tillställts hyresgästen.

• Se H422_23

En familj med två söner med kopplingar till kriminella nätverk hade enligt hyresvärden resulterat i störningar för omkringboende hyresgäster på olika sätt.

En av sönerna dömdes för mord i tingsrätten, men friades sedan i hovrätten. Efter detta förstärktes hotbilden mot honom och det fanns uppgifter om att han lämnade landet på grund av detta.

Störningarna bestod bland annat av en bomb som hittades utanför hyresgästens dörr i trapphuset, vilket gjorde att hela den aktuella byggnaden och omkringliggande hus behövde evakueras. Vid ett annat tillfälle hade huset beskjutits, vilket resulterade i att flera skott träffade en grannes fönster.

Hyresvärden menade att detta var ett resultat av sönernas inblandning i kriminella nätverk och att de därigenom hade åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäster, att iaktta vad som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten, i sådan grad att hyresavtalet inte borde förlängas.

Hyresnämnden menade att de inte hade anledning att ifrågasätta vare sig att sönerna var inblandade i kriminella nätverk, att det fanns en hotbild mot dem, eller att de hade orsakat boende i omgivningen rädsla och obehag.

Hyresnämnden menade dock att hyresvärden inte åberopat någon omständighet som innebar att sönerna hade brutit mot sina förpliktelser som hyresgäster. Sönerna ansågs inte ha utfört några handlingar som hade koppling till deras boende, till exempel begått brott eller på annat sätt gjort något otillåtet inom fastigheten, mot andra boende eller mot någon ur fastighetsförvaltningen. Hovrätten delade hyresnämndens bedömning.

Sammanfattande slutsatser:
Att ha kopplingar till kriminella nätverk anses inte vara något som är relaterat till hyresförhållandet, och därför kan den omständigheten, eller konsekvenser av den, inte ensamt utgöra en grund för uppsägning av hyresavtalet.

• Se H15344_22

Kommentar:
Det finns en pågående utredning som berör ämnet där ett färdigt lagförslag på eventuella lagändringar ska lämnas över till regeringen i höst. Därefter tar det ytterligare tid innan regeringen eventuellt tar vidare lagförslag till riskdagen för beslut. Än så länge gäller därmed praxis som bildats genom domen.

En mamma och hennes son begärde att få överta pappans lägenhet efter att han avlidit.

Mamman menade att hon och pappan varit sambos och levde ett familjeliv även om hon inte var folkbokförd på adressen eller bodde där på heltid. Sonen menade att han hade vuxit upp i lägenheten men hade, sedan han blev vuxen, varit bosatt på annan ort på grund av studier. Han hade dock alltid haft sin bas i lägenheten och hade även haft nycklar till lägenheten. Både mamman och sonen hade besökt lägenheten ofta för att hjälpa pappan med praktiska saker som handling och matlagning. Mamman och sonen menade därför att de var närstående och hade varaktigt sammanbott med den avlidne och därför hade rätt att ta över hyreskontraktet på den grunden.

Hyresvärden menade att de varken hade varit varaktigt sammanboende eller haft gemensamt hushåll med den avlidne, eller åtminstone inte vid dödsfallet eller tiden strax innan det.

Hyresnämnden och hovrätten konstaterade att sonen och mamman stått den avlidne nära och umgåtts som en familj. Det saknades dock förutsättningar för både mamman och sonen att överta hyresavtalet eftersom de vid en sammantagen bedömning inte ansågs ha varit varaktigt sammanboende i lägenheten.

Sammanfattande slutsatser:
Det krävs ett varaktigt sammanboende för att närstående ska få överta en avlidens hyreskontrakt. Att regelbundet besöka lägenheten och umgås som en familj medför inte att kraven för att anses ha rätt att få överta hyresavtalet är uppfyllda.

• Se OH11912_22

En 32-årig man hyrde en studentlägenhet i Lund. Han hade under det senaste året varit inskriven på en kurs om 15 högskolepoäng, men inte tagit något av dessa poäng, varför hyresvärden sagt upp hyresavtalet.

Enligt mannen framgår det av hyresavtalet att hyresgäst ska vara antagen till och bedriva studier om minst 15 högskolepoäng per termin. Det krävs, enligt honom, inte att hyresgästen måste ta 15 högskolepoäng per termin. Han menade att villkoret lagts till i efterhand och att det inte fanns när han tecknade hyresavtalet.

Hyresnämnden konstaterade att det fanns ett villkor om studiekrav i parternas avtal.
Studiekravet förtydligades ytterligare genom information om vad aktiva studier innebar i hyresvärdens kö- och hyresvillkor, som måste accepteras för att en student ska kunna ställa sig i bostadskön.

Eftersom mannen inte hade kunnat ställa sig i kön utan att acceptera dessa villkor, utgick hyresnämnden från att han accepterat dem. Innebörden av studiekravet, att studenten måste ta 15 högskolepoäng per termin, ansågs klart och tydligt och kan inte missuppfattas.

Hyresnämndens bedömning blev att hyresvärdens intresse av att kunna lämna lägenheten till annan vägde tyngre än mannens intresse av att bo kvar, han var alltså tvungen att flytta från lägenheten.

Svea hovrätt delade hyresnämndens bedömning och mannens överklagande avslogs.

Sammanfattande slutsatser:
Villkor som accepteras för att få ställa sig i bostadskö gäller som avtalsinnehåll, även om de inte är närmare förklarade i hyresavtalet, se Svea hovrätt ÖH 12467-21.

En bostadsrättsförening i Stockholm ansökte i hyresnämnden om godkännande av förbättringsarbeten i en större etagelägenhet som förhyrdes av en kvinna i 70-årsåldern.

Fastigheten var från 1960-talet och någon fullständig renovering hade inte gjorts sedan dess. I kvinnans badrum var tätskiktet ”obefintligt” och med sprickor i kaklet. Föreningen ansåg därför att det fanns risk för vattenskada. Föreningen ville även göra en standardhöjning i köket, bl.a. genom att byta ut vitvaror.

Kvinnan medgav vissa åtgärder som föreslagits, men motsatte sig renovering av badrummet.

Hyresnämnden konstaterade att det är ovanligt att så omfattande renovering görs utan samtidigt stambyte. Stammarna hade nyligen kontrollerats och visat sig vara i gott skick.

En skriftlig utredning visade att badrummet hade vissa skador och att den tekniska livslängden bedömdes vara helt förbrukad, även om inga fuktindikationer konstaterades. Hyresnämndens slutsats var att renoveringsåtgärderna var befogade och man inte kunde kräva att föreningen skulle invänta ett stambyte. Även andra åtgärder i lägenheten, såsom installation av jordfelsbrytare, bedömdes ha ett samband med badrumsrenoveringen och skulle därför godkännas – även om de kunde resultera i en viss hyreshöjning.

Olägenheterna för kvinnan skulle inte heller bli alltför stora, eftersom lägenheten hade en separat toalett som inte påverkades av renoveringen. Hyresnämnden gav därför hyresvärden tillstånd att genomföra förbättringsarbetena.

Kvinnan överklagade beslutet med hänvisning till att hon var stresskänslig och att hon behövde ha nära till en toalett. Lägenhetens separata toalett låg på övervåningen och dit kunde hon inte ta sig tillräckligt snabbt.

I 12 kap. 18 f § jordabalken anges i och för sig att sjukdom, hög ålder eller liknande kan vara ett särskilt beaktansvärt skäl, men i detta fall delade hovrätten hyresnämndens bedömning att hyresvärdens intresse vägde tyngre och överklagandet avslogs.

Sammanfattande slutsatser:
En hyresvärds behov av renoveringsåtgärder kan väga tyngre än de olägenheter för hyresgästen renoveringen medför, även då hyresgästen har hälsoproblem, se Svea hovrätt OH11372_22.

Hyresvärden begärde att ett hyresavtal skulle upphöra då man ansåg att mannen inte hade behov av lägenheten och att han hyrt ut den utan tillstånd.

Lägenheten hyrdes, sedan ett tvåpartsbyte i april 2018, av en man som då bytte lägenhet med sin maka tillika mamman till sina barn. Enligt hyresvärden bodde dock mannen tillsammans med sin hustru och sina barn i den lägenhet han bytte bort, och hade därför inget behov av lägenheten. Detta då även mannens syster och hennes fem barn i åldrarna 1–15 år, bodde i mannens lägenhet som är en trea på 67 kvadratmeter.

Mannen menade att han visst hade sitt boende i lägenheten, där han också var folkbokförd sedan lägenhetsbytet. Han och hans hustru var separerade och kunde inte bo ihop, men hade för barnens skull inte ansökt om äktenskapsskillnad. De hade också en förhoppning om att kunna bo ihop i framtiden. Hans syster kom till Sverige med sina barn 2019 och mannen ansåg sig ha plats att inhysa dem alla i sin lägenhet.

Hyres- och arrendenämnden i Göteborg, dit hyresvärden vänt sig, såg det som mindre troligt att mannen skulle bo så trångt med sin syster och hennes barn, i stället för på större yta ihop med sin hustru och sina egna barn. De ansåg även att mannens uppgifter om relationen till hustrun varit ”svävande”.

Hyresvärden ansågs därför ha bevisat sitt påstående om otillåten andrahandsuthyrning och hyresavtalet skulle upphöra.

Mannen överklagade till hovrätten, som avslog hans överklagande och anförde samma skäl som nämnden.

Sammanfattande slutsatser:
Att välja att bo i trångboddhet när det finns andra, uppenbara alternativ, uppfattas inte som trovärdigt och trångboddhet kan därför anses vara tillräcklig bevisning för att en lägenhet upplåtits i andra hand, se Svea hovrätt OH4943_22.

En hyresgäst begärde att hyresvärden skulle installera ett mediaskåp i hans lägenhet. Han hade som bevis för hyresvärdens skyldighet att göra detta åberopat lägenhetens planritning, där det framgick att mediaskåp var placerat inne i lägenheten och inte som i realiteten, ute i trapphuset. Mannen menade att detta var till stor nackdel för honom, då han inte kunde dra kablar från mediaskåpet till rummet.

Hyresvärden anförde att lägenheten hade tillgång till leverans av TV, internet och telefoni.

Hyresnämnden i Stockholm kunde konstatera att mannen hade rätt i att planskissen över lägenheten visade att mediaskåp fanns inne i lägenheten och att den information mannen fått från hyresvärden inte kunde tolkas på annat sätt än att skåpet fanns i lägenheten.

Frågan var om det fanns förutsättningar att meddela ett åtgärdsföreläggande på det sätt hyresgästen krävt. Hyresnämnden gjorde bedömningen att lösningen för att förse lägenheten med bredband och internettjänster var godtagbar. Man ansåg inte heller att mannen tillräckligt styrkt några egentliga hinder i sin nyttjanderätt. Det ansågs därför inte som skäligt att hyresvärden skulle behöva installera en särlösning för en av sina lägenheter, då detta skulle medföra stora kostnader, både för installation och underhåll.

Mannen överklagade till Svea hovrätt.

Hovrätten konstaterade, i likhet med hyresnämnden, att mannen haft visst fog för att tro att mediaskåpet skulle vara placerat inne i lägenheten. Hänsyn tas dock till att den planritning som presenterats innehöll en reservation för eventuella ändringar och att hyresgästen inte visat att hyresvärden gjort en bindande utfästelse om att mediaskåpet skulle placeras som på ritningen.

Hovrätten ansåg därmed att lägenheten vid tillträdet varit i det skick som hyresgästen haft att fordra och att åtgärdsföreläggande inte ska meddelas.

Sammanfattande slutsatser:
Att en lägenhet avviker från en planritning behöver inte innebära att hyresvärden behöver åtgärda avvikelserna, se Svea hovrätt OH12264-21.

Hyresgästen begärde att få överlåta sitt hyresavtal till sin son då hon hade flyttat till ett vårdboende. Hyresvärden och sonen hade tidigare bott tillsammans i lägenheten. Sonen hade en inkomst i form av sjukersättning och bostadstillägg, men ingen arbetsinkomst.

Hyresnämnden ansåg att sonens ekonomiska förhållanden var sådana att hyresvärden skäligen kunde nöja sig med sonen som hyresgäst och att sonen därför hade rätt att överta lägenheten med stöd av 12 kap. 34 § jordabalken. Hovrätten delade hyresnämndens bedömning.

Sammanfattande slutsatser:
Även en förhållandevis låg inkomst bestående av bidrag kan anses vara tillräckligt för att hyresvärden skäligen ska kunna nöja sig med den övertagande hyresgästen, se Sve Hovrätt, ÖH 3113-22

I målet yrkade hyresvärden på att ett hyresavtal inte skulle förlängas och att hyresgästen skulle avflytta från lägenheten på grunden att hyresgästen lämnade falska uppgifter vid hyresavtalets ingående. Hyresvärden menade att hyresgästen hade folkbokfört sig på en annan lägenhets adress för att kunna göra ett skenbyte och således erhålla hyresavtal till den aktuella lägenheten. Hyresgästen vidgick att hon aldrig bott i byteslägenheten.

Vid lägenhetsbytet underrättades de bytande parterna att skiftet kan ske under premissen att sanningsenliga uppgifter har lämnats och att vid lämnande av oriktiga uppgifter, kunde uppsägning av lägenheten aktualiseras och bytet ogiltigförklaras. Parterna signerade att de mottagit informationen.

Hyresnämnden noterade att lägenheten som hyresgästen använt för bytet av lägenhet tidigare hade varit föremål för prövning och att det konstaterats att adressen använts för att möjliggöra skenbyten.

Vidare ansåg hyresnämnden att åtgärden att folkbokföra sig på byteslägenhetens adress framstod som en åtgärd som syftade till att vilseleda en kommande hyresvärd vid ett byte. Därför ansågs hyresgästen lämnat osanna uppgifter och att hyresvärden aldrig hade accepterat lägenhetsbytet om denne i stället fått korrekta uppgifter. Det stred därför inte mot god sed i hyresförhållande eller av någon annan anledning var oskäligt att hyresförhållandet upphörde.

Hovrätten anslöt sig till nämndens bedömning och avslog överklagandet.

Sammanfattande slutsatser:
Lämnande av osanna uppgifter kan utgöra skäl för uppsägning av hyresrätt, se Svea hovrätt ÖH 11671–20

Hyresvärden, som var en bostadsrättsförening, begärde att hyresnämnden fastställde att hyresavtal upphört och att hyresgästen ska avflytta. Som skäl angavs att hyresvärden nekats tillträde till hyresgästens lägenhet vid tre tillfällen. Hyresvärden vidtog flertalet åtgärder för att meddela hyresgästen att besök skulle ske. Lägenheten behövde besiktigas för att kontrollera om ohyra förelåg och nödvändig tillsyn behövde utföras.

Hyresgästen anförde att polisen givit henne rådet att inte öppna dörren för okända
människor och att hyresgästen tidigare blivit utsatt för diverse brott av föreningens
medlemmar.

Nämnden bedömde att hyresrätten var förverkad då hyresgästens vägran inte var av ringa betydelse. Hovrätten anslöt sig till hyresnämndens bedömning och ansåg att hyresgästen måste ha mottagit hyresvärdens information om kommande besök i bostaden. Hyresgästens ursäkter till varför tillträde nekades föranledde inte någon annan bedömning.

Sammanfattande slutsatser:
Målet visar att en hyresvärd har rätt att få tillträde till lägenhet och att nekat tillträde vid tre tillfällen kan utgöra grund för uppsägning, se Svea hovrätt ÖH 6881–20.

Hyresvärden begärde att ett hyresavtal inte skulle förlängas och att hyresgästen skulle avflytta. Som grund anfördes att det inte förelåg något skyddsvärt behov av lägenheten som permanentbostad. I vart fall hade hyresförhållandet uppkommit på grund av att viss nödvändig information, bl.a. att hyresgästen inte haft avsikt att bosätta sig i lägenheten, inte uppgivits vid hyresavtalets ingående. I sista hand hade hyresgästen hyrt ut lägenhet i andra hand till sin son.

Hyresgästen ägde ett hus och hennes make var folkbokförd på husets adress. Hyresvärden var av uppfattningen att hyresgästens avsikt vid hyresavtalets ingående inte var att bosätta sig i hyresrätten, utan att bo i huset med sin make. Hyresgästen uppgav att hon inte bodde med maken i huset utan i hyresrätten.

Hyresnämnden ansåg att hyresgäster, som äger flera bostäder, har ett fritt val att bestämma vilken bostad som ska utgöra den permanenta. Hyresvärden ansågs inte ha visat att ett skyddsvärt behov av hyresrätten saknades. Gällande den vilseledande informationen vid hyresavtalets ingående, ansåg nämnden att faktumet att hyresgästen använde lägenheten som ett boende inte kunde utgöra ett avtalsbrott. Hyresvärden hade heller inte visat hyresgästen upplåtit lägenheten till sonen för självständigt brukande.

Hovrätten anslöt sig till hyresnämndens bedömning och förtydligade att hyresgästens
förklaring till varför hon inte hade sin permanenta bostad där maken var folkbokförd, bl.a. att makens missbruk innebar att hon inte kunde bo med honom och att hon hade sin umgängeskrets i närheten av lägenheten, inte gick att bortse ifrån.

Sammanfattande slutsatser:
Hyresnämnden och hovrätten var eniga om att hyresvärden inte visat att avsaknad av
skyddsvärt behov av lägenheten förelåg. För det fall att en hyresgäst äger flera bostäder eller har tillgång till flera, så får domen tolkas som att hyresgästen har rätt till att välja vilken bostad som ska utgöra dennes permanentbostad och att hyresvärden har bevisbördan för att så inte är fallet, se Svea hovrätt ÖH 4860–21

En man ansökte i Hyres- och arrendenämnden om ett åtgärdsföreläggande mot sin hyresvärd, sedan denne bytt ut mannens badkar mot ett begagnat. Mannen ansåg inte att, det för honom nya men begagnade, badkaret höll måttet då det var rostigt och smutsigt på undersidan och proppen inte höll tätt. Dessutom fanns det svartmögel i kakelfogen ovanför badkaret. Mannen ansåg att han på grund av badkarets brister varken kunnat duscha eller bada och att felen där- med skulle anses vara ett hinder och men i hans nyttjanderätt.

Vid sammanträdet i hyresnämnden framkom att hyresvärden hade satt in ett begagnat badkar. Detta gjordes för att hålla nere kostanden för mannen, som om han skulle fått ett nytt badkar, även skulle fått en hyreshöjning. Det begagnade badkar hade enligt hyresvärden genomgått en professionell rengöring och var i acceptabelt skick. Värden erbjöd sig att genomföra ytterligare en rengöring av badkaret, men konstaterade att kakel i badrum ska rengöras av hyresgästen själv inom ramen för dennes vårdplikt.

Hyresnämnden höll besiktning och kunde konstatera att badkaret var smutsigt och att det även fanns smuts under badkaret. Man kunde dock inte se att det fanns något läckage eller några synliga rostskador. Vid en samlad bedömning fann hyresnämnden att det inte fanns några brister utöver den smuts som hyresvärden redan åtagit sig att åtgärda. Yrkandet om åtgärdsföreläggande lämnades därför utan bifall. Mannen överklagade till Svea hovrätt, som avslog överklagandet utan några tillägg.

Sammanfattande slutsatser: Målet visar att det kan vara acceptabelt för Studentbostadsföretagens medlemmar att åtgärda en brist i en lägenhet med begagnade föremål. SeSvea hovrätt ÖH 874-22

En kvinna hade vid ett flertal tillfällen betalat sin hyra för sent och hyresvärden sade därför upp hyresavtalet till upphörande den 31 maj 2021. Enligt hyresvärden skickades uppsägningen, daterad 22 februari 2021, med rekommenderat brev till kvinnan.

Hyres- och arrendenämnden i Malmö gjorde en skälighetsbedömning och kom fram till att kvinnan åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Kvinnans förklaring om att hennes städfirma på grund av pandemin gått dåligt och att hon därför inte haft pengar till hyran, förändrade inte hyresnämndens bedömning.

Kvinnan överklagade till Svea hovrätt där delvis ny bevisning lades fram. Det kvitto på inlämnat rekommenderat brev som hyresvärden presenterat till rätten var daterat den 19 februari 2021, alltså tre dagar tidigare än den handling som brevet skulle innehålla. Hyresvärden har inte kunnat lämna någon förklaring till detta, och Svea hovrätt gör därför bedömningen att det inte rimligen kunnat vara kvittot på det rekommenderade brevet till kvinnan. Det har inte framkommit att kvinnan delgetts uppsägningen på annat sätt förrän den 27 april 2021 och uppsägningen har därmed inte skett i rätt tid.

Svea hovrätt ändrade Hyresnämndens beslut och hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra avslogs.

Sammanfattande slutsatser: Studentbostadsföretagens medlemmar bör vara noga med att dateringen av uppsägningar blir korrekta och att denna överensstämmer med datumet för när uppsägningen skickas som rekommenderat brev. Se Svea hovrätt ÖH 6525-21

Hyres- och arrendenämnden i Västerås biföll inte en hyresvärds begäran om att ett hyresavtal skulle upphöra, då hyresgästen enligt värden stört sina grannar och inte iakttagit ordning, sundhet och gott skick.

Hyresgästen ägde en chihuahua som enligt hyresvärden störde grannarna med sitt skällande. Hunden skällde så fort någon rörde sig i trapphuset eller på gatan utanför lägenheten. Hunden bajsade och kissade även på fastighetens och grannfastighetens gräsmatta och hade vid två tillfällen smitit in till en granne och kissat och bajsat på golvet. Förutom den störande hunden uppgav hyresvärden att kvinnan rökt i trapphuset och att hon trots skriftlig varning inte vidtagit rättelse i tillräcklig mån. Fem grannar vittnade om detta i hyresnämnden.

Kvinnans ombud, tillika son, hävdade till kvinnans försvar att hunden är gammal och knappast kan skälla längre. Han menade också att grannarna ägnar sig åt trakasserier och att det hela rörde sig om ”pensionärstjafs”. Han besökte ofta sin mor och har inte vid något tillfälle sett att hon, eller hunden, uppfört sig på sätt som grannarna påstår.

När det gällde händelserna med hundskallen så bedömde hyresnämnden att, då detta företrädesvis skedde under dagtid och under relativt kortvariga intervaller, hundskallen inte var tillräckligt för att anses som en störning i jordabalkens mening.

Vad avser att hunden kissat och bajsat på gräsmattan så är det inte av den art och omfattning att det ska anses som en störning eller att kvinnan ska ha brustit i sin skyldighet att iaktta ordning, sundhet och gott skick. Att hunden smitit in till grannen och kissat och bajsat var enligt hyresnämnden tillfälligt och ringa varför dessa händelser inte kunde ligga till grund för hyresavtalets upphörande.

Hyresnämnden konstaterande dock att kvinnan åsidosatt ordning, sundhet och gott skick genom att röka i trapphuset men att detta inte var tillräckligt för att hyresavtalet skulle upphöra. Dock fann hyresnämnden anledning att påpeka, oaktat att nämnden fann att händelserna redogjorda för ovan inte kunde ligga till grund för hyresavtalets upphörande, så var kvinnans agerande inte acceptabelt.

Hyresvärden överklagade beslutet till Svea hovrätt som gjorde samma bedömning som hyresnämnden, och avslog därför överklagandet.

Sammanfattande slutsatser: Hundskall under dagtid och med kortvariga intervaller anses inte som en störning i jordabalkens mening. Dock antyder hyresnämnden att slutsatsen hade kunnat varit en annan om hundskallen även förekommit under kvälls- och nattetid. Se Svea hovrätt ÖH 13276-21.

En man som sedan 1996 hyrt en lägenhet i centrala Stockholm förlorar sitt hyresavtal, då han vid flera tillfällen borrat och hamrat i lägenheten på ett sätt och vid tidpunkter som varit störande för grannarna. Det har även förekommit bråk, skrik och högljudda fester i lägenheten.

Hyresvärden har vid två tillfällen skickat rättelseanmaningar, både gällande störningar och även gällande för sent betalad hyra. Gällande hyresbetalningarna har mannen vidtagit rättelse, men några dagar efter den andra anmodan borrades ett hål i väggen från hans lägenhet ut till trapphuset. Några månader senare slog han sönder väggen till trapphuset efter att låst sig ute från sin lägenhet.

Mannen själv menar att han inte ens varit i Stockholm då störningarna skett, han har arbetat i Skellefteå och en vän till honom har tittat till lägenheten.

Hyresnämnden i Stockholm konstaterade att de vittnen, grannar till mannen, som hörts i ärendet lämnat trovärdiga och samstämmiga uppgifter. Att mannen till viss del visat att han inte varit i Stockholm vid tidpunkten för en del av störningarna lades ingen vikt vid, då han har ett hyresrättsligt ansvar för personer som med hans tillstånd vistats i lägenheten.

Mannen överklagade till Svea hovrätt, som avslog överklagandet och fastställde Hyresnämndens beslut.

Sammanfattande slutsatser: Beslutet ger stöd för att Studentbostadsföretagens medlemmar kan företa en uppsägning vid omfattande störningar bestående av ljud typiska för byggarbete samt att störningar ska anses styrkta om grannar lämnar samstämmiga uppgifter om dessa, se Svea hovrätt ÖH 12110–21.

Kvinnan var folkbokförd på lägenhetens adress medan kvinnans make, som hon gifte sig med i juni 2020, var folkbokförd i Kristinehamn. Hyresvärden kunde även visa att hon avslutat förskoleplatsen i Stockholm för deras gemensamma barn. Vid ett besök i lägenheten befann sig andra personer i lägenheten, som påstod sig hyra den av kvinnan temporärt. Dessa personer var även folkbokförda på adressen sedan den 1 augusti 2020.

Hyresnämnden konstaterade att trots att folkbokföring vanligtvis avspeglar de reella förhållandena, skulle det i detta fall inte tillmätas betydelse med anledning av de omständigheter som framkommit av hyresvärdens utredning. Kvinnan bedömdes därför ha sitt boende med sin make och upplåtit lägenheten i andra hand. Då det heller inte framkommit något som talade för att hon hade ett skyddsvärt behov av lägenheten, var det inte oskäligt att hyresavtalet upphörde.

Kvinnan överklagade till Svea hovrätt, som avslog överklagandet och fastställde Hyresnämndens beslut.

Sammanfattande slutsatser: Av målet kan lärdomen dras att folkbokföringens presumtion avseende bosättning kan brytas av att Studentbostadsföretagens medlemmar åberopar annan be- visning för hyresgästens alternativa bosättning eller andrahandsuthyrning, se Svea hovrätt ÖH 6000-21.

En kvinna ville överlåta sin lägenhet på Södermalm i Stockholm till sin före detta sambo, men hyresvärden sa istället upp hyresavtalet, då paret inte kunnat visa att de varit sambo på flera år.

Mannen har bott kvar i lägenheten och när hyresvärden uppmärksammat detta fick kvinnan en rättelseanmaning gällande olovlig andrahandsuthyrning. Först då inkom hon med en ansökan om andrahandsuthyrning. Som skäl för andrahandsuthyrningen angav kvinnan att hon skulle bo provsambo med en annan man, men hyresvärden kunde konstatera att hon redan gift sig med mannen ifråga och avslog ansökan. Kvinnan kom då in med en ansökan om överlåtelse av hyresrätten till sin ex-sambo, men även denna ansökan avslogs av hyresvärden och hyresavtalet sades upp samma dag.

Hyresnämnden i Stockholm ansåg att hyresrätten inte kunde anses förverkad på grund av olovlig andrahandsuthyrning. Däremot ansåg man att hyresvärden inte skäligen behövde acceptera ex-sambon som ny hyresgäst, då han hade stora skulder hos Kronofogden och uppvisat oriktigt intyg från arbetsgivare avseende lön.

Då kvinnan inte hade eget behov av lägenheten ansågs hyresvärden ha sakligt skäl för uppsägningen.

Kvinnan överklagade beslutet och yrkade att hon skulle ges tillstånd att överlåta lägenheten. Svea hovrätt gjorde en annan bedömning än Hyresnämnden gällande parets påstådda samboförhållande. Hovrätten ansåg inte att paret visat att de varit sammanboende och att det därmed saknades förutsättningar för överlåtelse. Överklagandet avslogs.

Sammanfattande slutsatser: Studentbostadsföretagens medlemmar bör vara uppmärksamma vid begäran om överlåtelse av hyresavtal och kan för det fall att det finns omständigheter som talar för att det inte förekommit ett samboskap avslå ansökan, se Svea hovrätt ÖH 14807–20.

En kvinna har enligt egna uppgifter bott i Israel sedan december 2019. Då hon är registrerad som utvandrad, ansåg hyresvärden inte att hon hade sin permanenta bostad i lägenheten och hyresavtalet sades upp.

Det framgår av utredningen att kvinnan är utvandrad sedan 2019 och att hon inte längre bor i lägenheten. Kvinnan har själv anfört att hon åkte till Israel för att ta hand om sjuka släktingar och att hon sedan inte kunnat komma tillbaka till Sverige på grund av pandemi, krig och att hennes pass gått ut.

Då kvinnan inte lämnat konkreta uppgifter om när hon planerar att återvända till lägenheten i Sverige, biföll både Hyresnämnden och Svea hovrätt hyresvärdens upphörsyrkande.

Sammanfattande slutsatser: För det fall att en hyresgäst utvandrar krävs det att hyresgästen visar konkreta uppgifter om när denne planerar att återvända för att hyresvärden inte ska anses ha skäl att säga upp hyresavtalet, se ÖH 11713-21.