Obs! Detta är en sammanfattande överblick av vad blockhyra innebär och hur den kan användas. Rådfråga alltid en kunnig jurist innan ett blockhyresavtal träffas.
Sammanställningen är baserad på Norma Advokaters preentation på Uthyrnings- och marknadsdagarna 2025. Ta del av deras presentation här.
Blockhyresavtal är en form av hyresavtal där en fastighetsägare hyr ut minst tre bostadslägenheter till en blockhyresgäst (förstahandshyresgäst), som i sin tur hyr ut lägenheterna i andra hand. Blockhyresavtalet möjliggör för parterna att avtala om avsteg från de bostadshyresregler som normalt gäller vid uthyrning av bostadslägenheter, till exempel hyresjusteringar, uppsägningstid eller möjlighet till villkorsändring under hyrestiden.
Blockhyresundantaget har funnits i svensk rätt sedan 1985. År 2022 kom flera fall i Hovrätten som skärpte behovskraven för blockhyresavtal. Läs mer i kapitel 3.
2.1 Hyreslagens regler
Enligt 12 kap. 1 § 6 st. Jordabalken gäller följande krav för blockhyresavtal:
2.2 Hyresnämndens roll
Hyresnämnden granskar och godkänner blockhyresavtal utifrån, men inte begränsat till, ovanstående kriterier. Godkännande behövs dock inte om staten, region, kommun eller kommunförbund är hyresvärd. Tidigare godkändes de flesta ansökningar, men sedan 2022 har prövningen blivit mer restriktiv.
2.3 Besittningsskydd
Vid vanlig andrahandsuthyrning inträder besittningsskydd först efter två år. Vid blockhyra får andrahandshyresgästen besittningsskydd omedelbart. Detta gäller i förhållande till förstahandshyresgästen och inte fastighetsägaren.
För att blockhyresavtal ska godkännas krävs att blockhyresgästen har ett legitimt och seriöst behov av uthyrningen inom sin egen verksamhet. Exempel på godtagna behov inkluderar:
Våren 2022 fastslog hovrätten i flera olika mål att blockhyresgästen inte får vara en ren förmedlare av bostäder utan måste ha ett eget behov i den egna verksamheten. Exempelvis ansågs ett företag som enbart hyrde för att i sin tur hyra ut till andra företag sakna ett tillräckligt seriöst behov. Detta innebär en snävare bedömning av behovskriteriet än vad som tidigare tillämpats av Hyresnämnden. Kravet om ett seriöst behov finns inte i lagtexten, utan Hovrätten har hämtat det ifrån förarbetena till lagen.
En viktig aspekt av blockhyresavtal är hyressättningen och de ekonomiska villkoren. I ett blockhyresavtal kan parterna avtala om en marknadshyra istället för att tillämpa bruksvärdeshyra, vilket ger större flexibilitet för fastighetsägare och hyresgäster.
Kostnader som normalt faller på fastighetsägaren, såsom fastighetsskatt och underhåll, kan överföras till blockhyresgästen om detta regleras i avtalet.
För att säkerställa att avtalet är långsiktigt hållbart bör indexreglering av hyran fastställas redan vid avtalets ingående.
Trots utmaningarna erbjuder blockhyresavtal också stora möjligheter. För studentbostadsföretag är denna avtalsform ett sätt att snabbt och flexibelt utöka bostadsutbudet utan att behöva investera i egna fastigheter. Arbetsgivare kan använda blockhyresavtal för att säkerställa bostäder till sina anställda, vilket kan vara en konkurrensfördel vid rekrytering. För fastighetsägare innebär blockhyresavtal ofta en stabil och långsiktig hyresintäkt, samtidigt som de kan minska vakanser och få en tryggare uthyrning.
Blockhyresavtal innebär vissa utmaningar och risker som måste hanteras noggrant. Efter 2022 har Hyresnämnden blivit mer restriktiv i sin prövning av blockhyresavtal, vilket gör det svårare att få avtal godkända. Om blockhyresgästen inte kan påvisa ett seriöst behov kan avtalet ogiltigförklaras, vilket kan få ekonomiska konsekvenser för både fastighetsägare och hyresgäst. En annan risk är osäkerhet kring framtida hyresvillkor. Om viktiga faktorer som indexreglering och villkorsförändringar vid förlängning inte tydligt definieras i avtalet kan det leda till tvister och ekonomiska förluster.
