Kritik mot Boverkets utredning om omvandling av lokaler till bostäder

Boverket konstaterar att det inte finns några generella hinder i plan-, lov- och byggprocessen för att omvandla lokaler till bostäder. Det visar den utredning som nyligen överlämnades till regeringen. Studentbostadsföretagen är kritisk till slutsatserna.

Sedan november 2020 har Boverket analyserat befintliga regler och styrmedel med syfte att utreda hinder för att omvandla lokaler till bostäder. Studentbostadsföretagen har varit involverad på flera sätt, bland annat genom att anordna ett möte mellan utredaren och medlemmar samt att medverka i bostadsministerns rundabordssamtal på temat. Men när utredningen nu kommer visar den sig vara relativt uddlös och frågan är om den kommer leda till någon praktisk förändring på sikt.

Slutsatserna är att det inte finns några generella hinder för konverteringar, trots att rapporten pekar på fördyrande omständigheter inom såväl planprocesser som hyressättning och skattelagstiftning. Istället framhåller man att hinder i det enskilda fallet oftast kan kopplas till samhällets krav på goda bostäder och goda boendemiljöer.

– Det är beklagande att man återigen förutsätter att ändrade byggregler automatiskt innebär en försämrad boendemiljö. Jag vill snarare hävda att det är dagens byggregler och hyressättning som hindrar oss att skapa de bästa boendemiljöerna för studenter, menar Stina Olén, vd Studentbostadsföretagen.

Boverket anser att möjligheten att anpassa kraven i byggreglerna ofta är relativt stor, något som Studentbostadsföretagen har framhållit inte fungerar i praktiken. Förutsättningarna varierar mellan olika kommuner och till och med på handläggarnivå. I dialogen med utredaren har Studentbostadsföretagen därför pekat på hinder i hur byggregelverket tillämpas i kommunerna och att det ofta finns en stor osäkerhet i planprocesserna. Därtill har vi lyft nationella utmaningar, som att momsreglerna kraftigt fördyrar omvandlingar samt att hyreslagstiftningen måste reformeras om omvandlingar ska främjas.

Studentbostadsföretagen anser att utredaren har tagit för lättvindigt på dessa rapporter, som kommit från flera håll. Stina Olén framhåller också att utredaren förbisett potentialen i att omvandla just till studentbostäder.

– Mot bakgrund av att studentbostaden är en genomgångsbostad med kort boendetid, kan vissa lägen som inte lämpar sig för vanliga bostäder ändå fungera som studentbostäder. Dessutom är det en fördel att man kan variera riktigt små bostäder med större kollektiva bostäder och gemensamma funktioner. Ur hållbarhetssynvinkel är det avgörande att kunna ta tillvara en byggnads unika förutsättningar och där finns en tydlig potential med studentbostaden, menar Stina.

Studentbostadsföretagen kommer att följa upp hur utredningen hanteras av regeringen och fortsätta att driva på för förbättrat regelverk. Här är några saker som behöver ses över om fler lokaler ska kunna bli studentbostäder i framtiden:

• Flexiblare detaljplaner. Idag innebär hårt reglerade detaljplaner och kommunala processer både hinder och risk.
• Flexiblare byggregler. Såväl byggreglernas utformning som tillämpning är ofta ett hinder för att utnyttja lokalens fulla potential.
• Hyressättning. Övergång från lokal till bostad innebär ett annat hyressättningssystem, men intäkten behöver vara mer förutsägbar.
• Skatter. Fördyrande omständigheter är t.ex. om det tidigare har varit momspliktig verksamhet i lokalen.
• Hyreslagstiftning. T.ex. bör den begränsade besittningsrätten i studentbostäderna säkras och partiella kontrakt möjliggöras.
• Investeringsstödet. Behöver vässas om det ska främja fler omvandlingar av lokaler till bostäder. T.ex. gäller det normhyresnivåer och hantering av gemensamma ytor.