Hyresjuridisk omvärldsbevakning

Aktuell praxis

Trots att hyresgästen var folkbokförd på adressen ansågs han av hyresvärden inte ha behov av lägenheten och hyresavtalet sades upp. Enligt hyresvärden hade ett flertal besök gjorts i lägenheten utan att mannen påträffats, däremot ett flertal andra personer. Hyresgästen hade även felanmält spisen i lägenheten, men varken hyresvärden eller leverantören av ny spis hade lyckats få kontakt med honom.

Hyresvärden menar att folkbokföringens riktighet kunde ifrågasättas, framför allt med hänsyn till att hyresgästen varit utan fungerade spis i flera månader och inte påträffats i lägenheten sedan en längre tid och att det därför var visat att hyresgästen saknade behov av lägenheten.

Hyres – och arrendenämnden i Malmö delade hyresvärdens bedömning men Svea hovrätt
ändrade nämndens beslut och betonade att bevisbördan ligger på hyresvärden.
Hovrätten ansåg att den bevisning som hyresvärden åberopat varit knapphändig, bland annat för att de inte preciserat vilka datum och klockslag hyresvärden besökt lägenheten.

Hovrättens beslut indikerar att en hyresvärd bör vara noga med att precisera datum och
klockslag för påstådda störningar och besök i hyresrätten samt att en icke fungerade spis eller liknande nödvändighet i sig inte är tillräckligt för att styrka att en hyresgäst saknar behov av lägenheten.

• Se mer: ÖH 587-21

Aktuell praxis

Hyresvärden sade upp hyresavtalet för en kvinna som under lång tid stört sina grannar genom hög musik, skrik och bankningar vilket inneburit att grannarna behövt bära hörselskydd. När grannarna klagade blev de, enligt egen utsago, bemötta på ett hotfullt sätt. Kvinnan själv ansåg att det var grannarna som förde sådant oväsen att hon måste ha hög musik för att dämpa oljudet.

Hyres – och arrendenämnden i Stockholm ansåg att grannarna var trovärdiga, att rättelse inte skett efter anmodan och att hyresrätten därmed var förverkad. Svea hovrätt ansåg det inte utrett att störningar inträffat efter rättelseanmodan, och att hyresrätten därför inte var förverkad men att hyresavtalet inte skulle förlängas med anledning av de tidigare störningarna. Av ovan följer bl.a. att störningar bestående av hög musik kan innebära att hyresavtalet inte ska förlängas och hovrätten indikerande även att det i vissa fall kan innebära att hyresrätten kan anses förverkad om dessa störningar fortsätter även efter att en rättelseanmodan tillställts hyresgästen.

• Se mer: ÖH 12569-20

Aktuell praxis

En person hyrde vid flera tillfällen ut sin lägenhet via sajten booking.com. Förutom att tillstånd för uthyrningen saknades, tog han även mer än dubbla grundhyran betalt per natt. Sedan oktober 2019 behöver hyresvärden i samband med otillåten andrahandsuthyrning inte längre skicka en särskild anmodan om rättelse innan hyresrätten är förverkad. Vid otillåten uthyrning av ringa betydelse kan hyresgästen undgå att hyresrätten är förverkad genom att visa på giltig ursäkt, t ex att hyresvärden lämnat otydlig eller felaktig information om reglerna för andrahandsuthyrning.

På grund av omfattningen av uthyrningsverksamheten och dess affärsmässiga karaktär fann Hyres- och Arrendenämnden i Västerås att överträdelsen inte varit ringa och att hyresgästen saknade giltig ursäkt. Hyresrätten var därmed förverkad.Svea hovrätt delade nämndens bedömning och avslog hyresgästens överklagande.

Hovrättens beslut innebär att Studentbostadsföretagens medlemmar vid kortare upprepande uthyrningar genom exempelvis Airbnb kan ha rätt att säga upp hyresgästen eftersom hyresrätten anses vara förverkad.

• Se mer:  ÖH 12248-20

Aktuell praxis

I målet hade hyresvärden sagt upp mannen, som varit folkbokförd på annan lägenhetsadress och därför inte längre hade sin permanenta bostad i lägenheten. Han hade dessutom hyrt ut den i andra hand utan tillåtelse till sin ex-sambo som var skriven på adressen.

Mannen menade att det inte varit fråga om någon andrahandsuthyrning och att han varannan vecka bodde tillsammans med sin sambo i lägenheten och den andra veckan bodde han i sin andra hyresrätt för att kunna vara tillsammans med sin dotter, som inte gick ihop med sambon.

Hovrätten ansåg, trots att folkbokföringsuppgifter enligt praxis ofta kan läggas till grund för bedömningen av var en hyresgäst är bosatt, att mannen lämnat en rimlig förklaring till varför folkbokföringen sett ut på det aktuella sättet.

• Se mer: ÖH 6193-20