Hyresjuridisk omvärldsbevakning

En 74-årig ålderspensionär som sedan många år varit inskriven på juristprogrammet i Uppsala förlorande sin studentlägenhet som han haft sedan 2012. Enligt en klausul i hyresavtalet krävdes att hyresgästen presterade ett sådant studieresultat som beviljar till studiemedel, och då mannen inte tagit några högskolepoäng sedan 2013 sades hyresavtalet upp.

Mannen och hyresvärden kom dock överens om att han skulle få ytterligare tid att prestera studieresultat, men då han inte återkommit med något studieintyg sades han upp igen. Hyresnämnden angav inledningsvis att i de fall hyresavtal sägs upp på grund av i hyresavtalet uppställda studiekrav ska frågan om hyresavtalets förlängning prövas genom en intresseavvägning enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.

Hyresnämnden ansåg att hyresvärden hade ett sakligt avflyttningsskäl – att ställa lägenheten till studentbostadsköns förfogande. Om hyresgästen inte uppfyller studiekraven kan en förlängning av hyresavtalet därför endast ske om det föreligger särskilda skäl. Orsaken till de bristande studieresultaten var, enligt mannen, att han har en ryggskada och att han på grund av smärtor inte kunnat fullgöra sina studier.

Vid en sammantagen bedömning ansåg ändå hyresnämnden att det inte vore oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Mannen överklagade beslutet, men Svea hovrätt avslog överklagandet.

Sammanfattande slutsatser: Beslutet ger stöd för att Studentbostadsföretagens medlemmar kan företa uppsägningen på grund av icke uppfyllda studiekrav om det inte finns omständigheter som kan innebära att det är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör

• Se mer: Svea hovrätt ÖH 8436-21
• På gång: Smidigare studiekontroller med ny tjänst

En 53-årig kvinna sades upp från sin lägenhet som hon haft sedan 2015, då hyresvärden i sin utredning visat att hon varit folkbokförd på annan adress sedan 1998. Hyresvärden sa därför upp hyresgästen då hon dels saknar behov av lägenheten dels upplåter lägenheten i andra hand utan tillåtelse. En jurist på störningsjouren vittnade om att kvinnan i ett telefonsamtal sagt att hon inte bodde i lägenheten, utan hyrde ut den i andra hand.

Kvinnan förnekade att hon hyrt ut lägenheten i andra hand. Hon menade att hon låtit släktingar med osäkra bostadsförhållanden folkbokföra sig på adressen utan att de bodde där. Hennes egen underlåtelse att folkbokföra sig på adressen berodde på okunskap – hon trodde att det räckte med att göra en adressändring. Hon anförde vidare att hon har behov av lägenheten, då hennes svårt handikappade dotter, med behov av assistenter dygnet runt, bor i den lägenhet där kvinnan tidigare bodde och var folkbokförd.

Hyresnämnden i Göteborg ansåg inte att det framkommit särskilda skäl som talade för att man skulle frångå tidigare praxis – att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda skäl talar däremot.

Beslutet överklagades och Svea hovrätt gjorde en annan bedömning än hyresnämnden. De ansåg att kvinnan visat att hon har behov av lägenheten och att hennes förklaringar till andrahandsuthyrning och felaktig folkbokföring var, trots att de innehöll ”svårförklarliga moment”, tillförlitliga. Vittnesmålet från juristen på Störningsjouren lade man inte så stor vikt vid, då det inte kunde uteslutas att juristen och kvinnan missförstått varandra, bland annat på grund av språksvårigheter.

Sammanfattande slutsatser: Av målet kan lärdomen dras att som hyresvärd inte förlita sig på att folkbokföring presumerar bosättning utan att det är viktigt att Studentbostadsföretagens medlemmar vid denna typ av uppsägning även åberopar annan bevisning för hyresgästens alternativa bosättning eller andrahandsuthyrning.

• Se mer: Svea hovrätt ÖH 8007-20 

Målet gällde en tvist mellan en bostadsrättsförening och en kommun. Föreningen hade sagt upp hyresavtalet enligt reglerna för lokalhyra, men kommunen menade att det rörde sig om blockförhyrda bostadslägenheter och att uppsägningen därför inte var korrekt. Hyresobjekten användes som gruppbostad för funktionshindrade, där de boende hade egna lägenheter med tillgång till gemensamma utrymmen. En av lägenheterna användes som personalutrymme. Tingsrätten gjorde bedömningen att hyresobjekten var lokaler, men hovrätten gjorde en annan bedömning.

Reglerna för bostadslägenheter och lokaler skiljer sig åt i väsentliga delar, bland annat vad gäller besittningsskyddet och rätten till förlängning av hyresförhållandet. Om det inte tydligt framgår av av-talet mellan parterna vad som avses, måste en enskild bedömning göras där flera faktorer vägs in, bland annat avtalets utformning, parternas agerande med mera.

I detta fall lade HD vikt vid att avtalen mellan parterna hade rubriken ”Hyreskontrakt för lokal” och att de innehöll villkor som typiskt är avsedda för lokalkontrakt till exempel att hyresgästen, i tillägg till den överenskomna hyran, även skulle betala för sin andel av fastighetsskatt.

HD menade därför att hyresavtalet avsåg lokal och att uppsägningen var korrekt.

Sammanfattande slutsatser: Studentbostadsföretagens medlemmar som ska ingå block-uthyrningsavtal bör vara uppmärksamma på bland annat. hyresavtalets rubricering och särskilda villkor som är typiska för lokal alternativt bostad eftersom dessa har avgörande betydelse för om förhyrningen kommer anses vara lokal eller bostad.

• Se mer: Högsta domstolen T 3044-19 

Aktuell praxis

Trots att hyresgästen var folkbokförd på adressen ansågs han av hyresvärden inte ha behov av lägenheten och hyresavtalet sades upp. Enligt hyresvärden hade ett flertal besök gjorts i lägenheten utan att mannen påträffats, däremot ett flertal andra personer. Hyresgästen hade även felanmält spisen i lägenheten, men varken hyresvärden eller leverantören av ny spis hade lyckats få kontakt med honom.

Hyresvärden menar att folkbokföringens riktighet kunde ifrågasättas, framför allt med hänsyn till att hyresgästen varit utan fungerade spis i flera månader och inte påträffats i lägenheten sedan en längre tid och att det därför var visat att hyresgästen saknade behov av lägenheten.

Hyres – och arrendenämnden i Malmö delade hyresvärdens bedömning men Svea hovrätt ändrade nämndens beslut och betonade att bevisbördan ligger på hyresvärden. Hovrätten ansåg att den bevisning som hyresvärden åberopat varit knapphändig, bland annat för att de inte preciserat vilka datum och klockslag hyresvärden besökt lägenheten.

Hovrättens beslut indikerar att en hyresvärd bör vara noga med att precisera datum och klockslag för påstådda störningar och besök i hyresrätten samt att en icke fungerade spis eller liknande nödvändighet i sig inte är tillräckligt för att styrka att en hyresgäst saknar behov av lägenheten.

• Se mer: ÖH 587-21

Aktuell praxis

Hyresvärden sade upp hyresavtalet för en kvinna som under lång tid stört sina grannar genom hög musik, skrik och bankningar vilket inneburit att grannarna behövt bära hörselskydd. När grannarna klagade blev de, enligt egen utsago, bemötta på ett hotfullt sätt. Kvinnan själv ansåg att det var grannarna som förde sådant oväsen att hon måste ha hög musik för att dämpa oljudet.

Hyres – och arrendenämnden i Stockholm ansåg att grannarna var trovärdiga, att rättelse inte skett efter anmodan och att hyresrätten därmed var förverkad. Svea hovrätt ansåg det inte utrett att störningar inträffat efter rättelseanmodan, och att hyresrätten därför inte var förverkad men att hyresavtalet inte skulle förlängas med anledning av de tidigare störningarna. Av ovan följer bl.a. att störningar bestående av hög musik kan innebära att hyresavtalet inte ska förlängas och hovrätten indikerande även att det i vissa fall kan innebära att hyresrätten kan anses förverkad om dessa störningar fortsätter även efter att en rättelseanmodan tillställts hyresgästen.

• Se mer: ÖH 12569-20

Aktuell praxis

En person hyrde vid flera tillfällen ut sin lägenhet via sajten booking.com. Förutom att tillstånd för uthyrningen saknades, tog han även mer än dubbla grundhyran betalt per natt. Sedan oktober 2019 behöver hyresvärden i samband med otillåten andrahandsuthyrning inte längre skicka en särskild anmodan om rättelse innan hyresrätten är förverkad. Vid otillåten uthyrning av ringa betydelse kan hyresgästen undgå att hyresrätten är förverkad genom att visa på giltig ursäkt, t ex att hyresvärden lämnat otydlig eller felaktig information om reglerna för andrahandsuthyrning.

På grund av omfattningen av uthyrningsverksamheten och dess affärsmässiga karaktär fann Hyres- och Arrendenämnden i Västerås att överträdelsen inte varit ringa och att hyresgästen saknade giltig ursäkt. Hyresrätten var därmed förverkad.Svea hovrätt delade nämndens bedömning och avslog hyresgästens överklagande.

Hovrättens beslut innebär att Studentbostadsföretagens medlemmar vid kortare upprepande uthyrningar genom exempelvis Airbnb kan ha rätt att säga upp hyresgästen eftersom hyresrätten anses vara förverkad.

• Se mer:  ÖH 12248-20

Aktuell praxis

I målet hade hyresvärden sagt upp mannen, som varit folkbokförd på annan lägenhetsadress och därför inte längre hade sin permanenta bostad i lägenheten. Han hade dessutom hyrt ut den i andra hand utan tillåtelse till sin ex-sambo som var skriven på adressen.

Mannen menade att det inte varit fråga om någon andrahandsuthyrning och att han varannan vecka bodde tillsammans med sin sambo i lägenheten och den andra veckan bodde han i sin andra hyresrätt för att kunna vara tillsammans med sin dotter, som inte gick ihop med sambon.

Hovrätten ansåg, trots att folkbokföringsuppgifter enligt praxis ofta kan läggas till grund för bedömningen av var en hyresgäst är bosatt, att mannen lämnat en rimlig förklaring till varför folkbokföringen sett ut på det aktuella sättet.

• Se mer: ÖH 6193-20