Hyresjuridisk omvärldsbevakning

En man ansökte i Hyres- och arrendenämnden om ett åtgärdsföreläggande mot sin hyresvärd, sedan denne bytt ut mannens badkar mot ett begagnat. Mannen ansåg inte att, det för honom nya men begagnade, badkaret höll måttet då det var rostigt och smutsigt på undersidan och proppen inte höll tätt. Dessutom fanns det svartmögel i kakelfogen ovanför badkaret. Mannen ansåg att han på grund av badkarets brister varken kunnat duscha eller bada och att felen där- med skulle anses vara ett hinder och men i hans nyttjanderätt.

Vid sammanträdet i hyresnämnden framkom att hyresvärden hade satt in ett begagnat badkar. Detta gjordes för att hålla nere kostanden för mannen, som om han skulle fått ett nytt badkar, även skulle fått en hyreshöjning. Det begagnade badkar hade enligt hyresvärden genomgått en professionell rengöring och var i acceptabelt skick. Värden erbjöd sig att genomföra ytterligare en rengöring av badkaret, men konstaterade att kakel i badrum ska rengöras av hyresgästen själv inom ramen för dennes vårdplikt.

Hyresnämnden höll besiktning och kunde konstatera att badkaret var smutsigt och att det även fanns smuts under badkaret. Man kunde dock inte se att det fanns något läckage eller några synliga rostskador. Vid en samlad bedömning fann hyresnämnden att det inte fanns några brister utöver den smuts som hyresvärden redan åtagit sig att åtgärda. Yrkandet om åtgärdsföreläggande lämnades därför utan bifall. Mannen överklagade till Svea hovrätt, som avslog överklagandet utan några tillägg.

Sammanfattande slutsatser: Målet visar att det kan vara acceptabelt för Studentbostadsföretagens medlemmar att åtgärda en brist i en lägenhet med begagnade föremål. SeSvea hovrätt ÖH 874-22

En kvinna hade vid ett flertal tillfällen betalat sin hyra för sent och hyresvärden sade därför upp hyresavtalet till upphörande den 31 maj 2021. Enligt hyresvärden skickades uppsägningen, daterad 22 februari 2021, med rekommenderat brev till kvinnan.

Hyres- och arrendenämnden i Malmö gjorde en skälighetsbedömning och kom fram till att kvinnan åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Kvinnans förklaring om att hennes städfirma på grund av pandemin gått dåligt och att hon därför inte haft pengar till hyran, förändrade inte hyresnämndens bedömning.

Kvinnan överklagade till Svea hovrätt där delvis ny bevisning lades fram. Det kvitto på inlämnat rekommenderat brev som hyresvärden presenterat till rätten var daterat den 19 februari 2021, alltså tre dagar tidigare än den handling som brevet skulle innehålla. Hyresvärden har inte kunnat lämna någon förklaring till detta, och Svea hovrätt gör därför bedömningen att det inte rimligen kunnat vara kvittot på det rekommenderade brevet till kvinnan. Det har inte framkommit att kvinnan delgetts uppsägningen på annat sätt förrän den 27 april 2021 och uppsägningen har därmed inte skett i rätt tid.

Svea hovrätt ändrade Hyresnämndens beslut och hyresvärdens talan om att hyresavtalet skulle upphöra avslogs.

Sammanfattande slutsatser: Studentbostadsföretagens medlemmar bör vara noga med att dateringen av uppsägningar blir korrekta och att denna överensstämmer med datumet för när uppsägningen skickas som rekommenderat brev. Se Svea hovrätt ÖH 6525-21

Hyres- och arrendenämnden i Västerås biföll inte en hyresvärds begäran om att ett hyresavtal skulle upphöra, då hyresgästen enligt värden stört sina grannar och inte iakttagit ordning, sundhet och gott skick.

Hyresgästen ägde en chihuahua som enligt hyresvärden störde grannarna med sitt skällande. Hunden skällde så fort någon rörde sig i trapphuset eller på gatan utanför lägenheten. Hunden bajsade och kissade även på fastighetens och grannfastighetens gräsmatta och hade vid två tillfällen smitit in till en granne och kissat och bajsat på golvet. Förutom den störande hunden uppgav hyresvärden att kvinnan rökt i trapphuset och att hon trots skriftlig varning inte vidtagit rättelse i tillräcklig mån. Fem grannar vittnade om detta i hyresnämnden.

Kvinnans ombud, tillika son, hävdade till kvinnans försvar att hunden är gammal och knappast kan skälla längre. Han menade också att grannarna ägnar sig åt trakasserier och att det hela rörde sig om ”pensionärstjafs”. Han besökte ofta sin mor och har inte vid något tillfälle sett att hon, eller hunden, uppfört sig på sätt som grannarna påstår.

När det gällde händelserna med hundskallen så bedömde hyresnämnden att, då detta företrädesvis skedde under dagtid och under relativt kortvariga intervaller, hundskallen inte var tillräckligt för att anses som en störning i jordabalkens mening.

Vad avser att hunden kissat och bajsat på gräsmattan så är det inte av den art och omfattning att det ska anses som en störning eller att kvinnan ska ha brustit i sin skyldighet att iaktta ordning, sundhet och gott skick. Att hunden smitit in till grannen och kissat och bajsat var enligt hyresnämnden tillfälligt och ringa varför dessa händelser inte kunde ligga till grund för hyresavtalets upphörande.

Hyresnämnden konstaterande dock att kvinnan åsidosatt ordning, sundhet och gott skick genom att röka i trapphuset men att detta inte var tillräckligt för att hyresavtalet skulle upphöra. Dock fann hyresnämnden anledning att påpeka, oaktat att nämnden fann att händelserna redogjorda för ovan inte kunde ligga till grund för hyresavtalets upphörande, så var kvinnans agerande inte acceptabelt.

Hyresvärden överklagade beslutet till Svea hovrätt som gjorde samma bedömning som hyresnämnden, och avslog därför överklagandet.

Sammanfattande slutsatser: Hundskall under dagtid och med kortvariga intervaller anses inte som en störning i jordabalkens mening. Dock antyder hyresnämnden att slutsatsen hade kunnat varit en annan om hundskallen även förekommit under kvälls- och nattetid. Se Svea hovrätt ÖH 13276-21.

En man som sedan 1996 hyrt en lägenhet i centrala Stockholm förlorar sitt hyresavtal, då han vid flera tillfällen borrat och hamrat i lägenheten på ett sätt och vid tidpunkter som varit störande för grannarna. Det har även förekommit bråk, skrik och högljudda fester i lägenheten.

Hyresvärden har vid två tillfällen skickat rättelseanmaningar, både gällande störningar och även gällande för sent betalad hyra. Gällande hyresbetalningarna har mannen vidtagit rättelse, men några dagar efter den andra anmodan borrades ett hål i väggen från hans lägenhet ut till trapphuset. Några månader senare slog han sönder väggen till trapphuset efter att låst sig ute från sin lägenhet.

Mannen själv menar att han inte ens varit i Stockholm då störningarna skett, han har arbetat i Skellefteå och en vän till honom har tittat till lägenheten.

Hyresnämnden i Stockholm konstaterade att de vittnen, grannar till mannen, som hörts i ärendet lämnat trovärdiga och samstämmiga uppgifter. Att mannen till viss del visat att han inte varit i Stockholm vid tidpunkten för en del av störningarna lades ingen vikt vid, då han har ett hyresrättsligt ansvar för personer som med hans tillstånd vistats i lägenheten.

Mannen överklagade till Svea hovrätt, som avslog överklagandet och fastställde Hyresnämndens beslut.

Sammanfattande slutsatser: Beslutet ger stöd för att Studentbostadsföretagens medlemmar kan företa en uppsägning vid omfattande störningar bestående av ljud typiska för byggarbete samt att störningar ska anses styrkta om grannar lämnar samstämmiga uppgifter om dessa, se Svea hovrätt ÖH 12110–21.

Kvinnan var folkbokförd på lägenhetens adress medan kvinnans make, som hon gifte sig med i juni 2020, var folkbokförd i Kristinehamn. Hyresvärden kunde även visa att hon avslutat förskoleplatsen i Stockholm för deras gemensamma barn. Vid ett besök i lägenheten befann sig andra personer i lägenheten, som påstod sig hyra den av kvinnan temporärt. Dessa personer var även folkbokförda på adressen sedan den 1 augusti 2020.

Hyresnämnden konstaterade att trots att folkbokföring vanligtvis avspeglar de reella förhållandena, skulle det i detta fall inte tillmätas betydelse med anledning av de omständigheter som framkommit av hyresvärdens utredning. Kvinnan bedömdes därför ha sitt boende med sin make och upplåtit lägenheten i andra hand. Då det heller inte framkommit något som talade för att hon hade ett skyddsvärt behov av lägenheten, var det inte oskäligt att hyresavtalet upphörde.

Kvinnan överklagade till Svea hovrätt, som avslog överklagandet och fastställde Hyresnämndens beslut.

Sammanfattande slutsatser: Av målet kan lärdomen dras att folkbokföringens presumtion avseende bosättning kan brytas av att Studentbostadsföretagens medlemmar åberopar annan be- visning för hyresgästens alternativa bosättning eller andrahandsuthyrning, se Svea hovrätt ÖH 6000-21.

En kvinna ville överlåta sin lägenhet på Södermalm i Stockholm till sin före detta sambo, men hyresvärden sa istället upp hyresavtalet, då paret inte kunnat visa att de varit sambo på flera år.

Mannen har bott kvar i lägenheten och när hyresvärden uppmärksammat detta fick kvinnan en rättelseanmaning gällande olovlig andrahandsuthyrning. Först då inkom hon med en ansökan om andrahandsuthyrning. Som skäl för andrahandsuthyrningen angav kvinnan att hon skulle bo provsambo med en annan man, men hyresvärden kunde konstatera att hon redan gift sig med mannen ifråga och avslog ansökan. Kvinnan kom då in med en ansökan om överlåtelse av hyresrätten till sin ex-sambo, men även denna ansökan avslogs av hyresvärden och hyresavtalet sades upp samma dag.

Hyresnämnden i Stockholm ansåg att hyresrätten inte kunde anses förverkad på grund av olovlig andrahandsuthyrning. Däremot ansåg man att hyresvärden inte skäligen behövde acceptera ex-sambon som ny hyresgäst, då han hade stora skulder hos Kronofogden och uppvisat oriktigt intyg från arbetsgivare avseende lön.

Då kvinnan inte hade eget behov av lägenheten ansågs hyresvärden ha sakligt skäl för uppsägningen.

Kvinnan överklagade beslutet och yrkade att hon skulle ges tillstånd att överlåta lägenheten. Svea hovrätt gjorde en annan bedömning än Hyresnämnden gällande parets påstådda samboförhållande. Hovrätten ansåg inte att paret visat att de varit sammanboende och att det därmed saknades förutsättningar för överlåtelse. Överklagandet avslogs.

Sammanfattande slutsatser: Studentbostadsföretagens medlemmar bör vara uppmärksamma vid begäran om överlåtelse av hyresavtal och kan för det fall att det finns omständigheter som talar för att det inte förekommit ett samboskap avslå ansökan, se Svea hovrätt ÖH 14807–20.

En kvinna har enligt egna uppgifter bott i Israel sedan december 2019. Då hon är registrerad som utvandrad, ansåg hyresvärden inte att hon hade sin permanenta bostad i lägenheten och hyresavtalet sades upp.

Det framgår av utredningen att kvinnan är utvandrad sedan 2019 och att hon inte längre bor i lägenheten. Kvinnan har själv anfört att hon åkte till Israel för att ta hand om sjuka släktingar och att hon sedan inte kunnat komma tillbaka till Sverige på grund av pandemi, krig och att hennes pass gått ut.

Då kvinnan inte lämnat konkreta uppgifter om när hon planerar att återvända till lägenheten i Sverige, biföll både Hyresnämnden och Svea hovrätt hyresvärdens upphörsyrkande.

Sammanfattande slutsatser: För det fall att en hyresgäst utvandrar krävs det att hyresgästen visar konkreta uppgifter om när denne planerar att återvända för att hyresvärden inte ska anses ha skäl att säga upp hyresavtalet, se ÖH 11713-21.

En 74-årig ålderspensionär som sedan många år varit inskriven på juristprogrammet i Uppsala förlorande sin studentlägenhet som han haft sedan 2012. Enligt en klausul i hyresavtalet krävdes att hyresgästen presterade ett sådant studieresultat som beviljar till studiemedel, och då mannen inte tagit några högskolepoäng sedan 2013 sades hyresavtalet upp.

Mannen och hyresvärden kom dock överens om att han skulle få ytterligare tid att prestera studieresultat, men då han inte återkommit med något studieintyg sades han upp igen. Hyresnämnden angav inledningsvis att i de fall hyresavtal sägs upp på grund av i hyresavtalet uppställda studiekrav ska frågan om hyresavtalets förlängning prövas genom en intresseavvägning enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.

Hyresnämnden ansåg att hyresvärden hade ett sakligt avflyttningsskäl – att ställa lägenheten till studentbostadsköns förfogande. Om hyresgästen inte uppfyller studiekraven kan en förlängning av hyresavtalet därför endast ske om det föreligger särskilda skäl. Orsaken till de bristande studieresultaten var, enligt mannen, att han har en ryggskada och att han på grund av smärtor inte kunnat fullgöra sina studier.

Vid en sammantagen bedömning ansåg ändå hyresnämnden att det inte vore oskäligt att låta hyresavtalet upphöra. Mannen överklagade beslutet, men Svea hovrätt avslog överklagandet.

Sammanfattande slutsatser: Beslutet ger stöd för att Studentbostadsföretagens medlemmar kan företa uppsägningen på grund av icke uppfyllda studiekrav om det inte finns omständigheter som kan innebära att det är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör

• Se mer: Svea hovrätt ÖH 8436-21
• På gång: Smidigare studiekontroller med ny tjänst

En 53-årig kvinna sades upp från sin lägenhet som hon haft sedan 2015, då hyresvärden i sin utredning visat att hon varit folkbokförd på annan adress sedan 1998. Hyresvärden sa därför upp hyresgästen då hon dels saknar behov av lägenheten dels upplåter lägenheten i andra hand utan tillåtelse. En jurist på störningsjouren vittnade om att kvinnan i ett telefonsamtal sagt att hon inte bodde i lägenheten, utan hyrde ut den i andra hand.

Kvinnan förnekade att hon hyrt ut lägenheten i andra hand. Hon menade att hon låtit släktingar med osäkra bostadsförhållanden folkbokföra sig på adressen utan att de bodde där. Hennes egen underlåtelse att folkbokföra sig på adressen berodde på okunskap – hon trodde att det räckte med att göra en adressändring. Hon anförde vidare att hon har behov av lägenheten, då hennes svårt handikappade dotter, med behov av assistenter dygnet runt, bor i den lägenhet där kvinnan tidigare bodde och var folkbokförd.

Hyresnämnden i Göteborg ansåg inte att det framkommit särskilda skäl som talade för att man skulle frångå tidigare praxis – att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda skäl talar däremot.

Beslutet överklagades och Svea hovrätt gjorde en annan bedömning än hyresnämnden. De ansåg att kvinnan visat att hon har behov av lägenheten och att hennes förklaringar till andrahandsuthyrning och felaktig folkbokföring var, trots att de innehöll ”svårförklarliga moment”, tillförlitliga. Vittnesmålet från juristen på Störningsjouren lade man inte så stor vikt vid, då det inte kunde uteslutas att juristen och kvinnan missförstått varandra, bland annat på grund av språksvårigheter.

Sammanfattande slutsatser: Av målet kan lärdomen dras att som hyresvärd inte förlita sig på att folkbokföring presumerar bosättning utan att det är viktigt att Studentbostadsföretagens medlemmar vid denna typ av uppsägning även åberopar annan bevisning för hyresgästens alternativa bosättning eller andrahandsuthyrning.

• Se mer: Svea hovrätt ÖH 8007-20 

Målet gällde en tvist mellan en bostadsrättsförening och en kommun. Föreningen hade sagt upp hyresavtalet enligt reglerna för lokalhyra, men kommunen menade att det rörde sig om blockförhyrda bostadslägenheter och att uppsägningen därför inte var korrekt. Hyresobjekten användes som gruppbostad för funktionshindrade, där de boende hade egna lägenheter med tillgång till gemensamma utrymmen. En av lägenheterna användes som personalutrymme. Tingsrätten gjorde bedömningen att hyresobjekten var lokaler, men hovrätten gjorde en annan bedömning.

Reglerna för bostadslägenheter och lokaler skiljer sig åt i väsentliga delar, bland annat vad gäller besittningsskyddet och rätten till förlängning av hyresförhållandet. Om det inte tydligt framgår av av-talet mellan parterna vad som avses, måste en enskild bedömning göras där flera faktorer vägs in, bland annat avtalets utformning, parternas agerande med mera.

I detta fall lade HD vikt vid att avtalen mellan parterna hade rubriken ”Hyreskontrakt för lokal” och att de innehöll villkor som typiskt är avsedda för lokalkontrakt till exempel att hyresgästen, i tillägg till den överenskomna hyran, även skulle betala för sin andel av fastighetsskatt.

HD menade därför att hyresavtalet avsåg lokal och att uppsägningen var korrekt.

Sammanfattande slutsatser: Studentbostadsföretagens medlemmar som ska ingå block-uthyrningsavtal bör vara uppmärksamma på bland annat. hyresavtalets rubricering och särskilda villkor som är typiska för lokal alternativt bostad eftersom dessa har avgörande betydelse för om förhyrningen kommer anses vara lokal eller bostad.

• Se mer: Högsta domstolen T 3044-19 

Aktuell praxis

Trots att hyresgästen var folkbokförd på adressen ansågs han av hyresvärden inte ha behov av lägenheten och hyresavtalet sades upp. Enligt hyresvärden hade ett flertal besök gjorts i lägenheten utan att mannen påträffats, däremot ett flertal andra personer. Hyresgästen hade även felanmält spisen i lägenheten, men varken hyresvärden eller leverantören av ny spis hade lyckats få kontakt med honom.

Hyresvärden menar att folkbokföringens riktighet kunde ifrågasättas, framför allt med hänsyn till att hyresgästen varit utan fungerade spis i flera månader och inte påträffats i lägenheten sedan en längre tid och att det därför var visat att hyresgästen saknade behov av lägenheten.

Hyres – och arrendenämnden i Malmö delade hyresvärdens bedömning men Svea hovrätt ändrade nämndens beslut och betonade att bevisbördan ligger på hyresvärden. Hovrätten ansåg att den bevisning som hyresvärden åberopat varit knapphändig, bland annat för att de inte preciserat vilka datum och klockslag hyresvärden besökt lägenheten.

Hovrättens beslut indikerar att en hyresvärd bör vara noga med att precisera datum och klockslag för påstådda störningar och besök i hyresrätten samt att en icke fungerade spis eller liknande nödvändighet i sig inte är tillräckligt för att styrka att en hyresgäst saknar behov av lägenheten.

• Se mer: ÖH 587-21

Aktuell praxis

Hyresvärden sade upp hyresavtalet för en kvinna som under lång tid stört sina grannar genom hög musik, skrik och bankningar vilket inneburit att grannarna behövt bära hörselskydd. När grannarna klagade blev de, enligt egen utsago, bemötta på ett hotfullt sätt. Kvinnan själv ansåg att det var grannarna som förde sådant oväsen att hon måste ha hög musik för att dämpa oljudet.

Hyres – och arrendenämnden i Stockholm ansåg att grannarna var trovärdiga, att rättelse inte skett efter anmodan och att hyresrätten därmed var förverkad. Svea hovrätt ansåg det inte utrett att störningar inträffat efter rättelseanmodan, och att hyresrätten därför inte var förverkad men att hyresavtalet inte skulle förlängas med anledning av de tidigare störningarna. Av ovan följer bl.a. att störningar bestående av hög musik kan innebära att hyresavtalet inte ska förlängas och hovrätten indikerande även att det i vissa fall kan innebära att hyresrätten kan anses förverkad om dessa störningar fortsätter även efter att en rättelseanmodan tillställts hyresgästen.

• Se mer: ÖH 12569-20

Aktuell praxis

En person hyrde vid flera tillfällen ut sin lägenhet via sajten booking.com. Förutom att tillstånd för uthyrningen saknades, tog han även mer än dubbla grundhyran betalt per natt. Sedan oktober 2019 behöver hyresvärden i samband med otillåten andrahandsuthyrning inte längre skicka en särskild anmodan om rättelse innan hyresrätten är förverkad. Vid otillåten uthyrning av ringa betydelse kan hyresgästen undgå att hyresrätten är förverkad genom att visa på giltig ursäkt, t ex att hyresvärden lämnat otydlig eller felaktig information om reglerna för andrahandsuthyrning.

På grund av omfattningen av uthyrningsverksamheten och dess affärsmässiga karaktär fann Hyres- och Arrendenämnden i Västerås att överträdelsen inte varit ringa och att hyresgästen saknade giltig ursäkt. Hyresrätten var därmed förverkad.Svea hovrätt delade nämndens bedömning och avslog hyresgästens överklagande.

Hovrättens beslut innebär att Studentbostadsföretagens medlemmar vid kortare upprepande uthyrningar genom exempelvis Airbnb kan ha rätt att säga upp hyresgästen eftersom hyresrätten anses vara förverkad.

• Se mer:  ÖH 12248-20

Aktuell praxis

I målet hade hyresvärden sagt upp mannen, som varit folkbokförd på annan lägenhetsadress och därför inte längre hade sin permanenta bostad i lägenheten. Han hade dessutom hyrt ut den i andra hand utan tillåtelse till sin ex-sambo som var skriven på adressen.

Mannen menade att det inte varit fråga om någon andrahandsuthyrning och att han varannan vecka bodde tillsammans med sin sambo i lägenheten och den andra veckan bodde han i sin andra hyresrätt för att kunna vara tillsammans med sin dotter, som inte gick ihop med sambon.

Hovrätten ansåg, trots att folkbokföringsuppgifter enligt praxis ofta kan läggas till grund för bedömningen av var en hyresgäst är bosatt, att mannen lämnat en rimlig förklaring till varför folkbokföringen sett ut på det aktuella sättet.

• Se mer: ÖH 6193-20