Vägen till en väl fungerande studentbostadsmarknad

Studentbostadsföretagens mål är en väl fungerande studentbostadsmarknad. Men vad betyder det? Något förenklat skulle det kunna sammanfattas med att utbud och efterfrågan på bostäder överensstämmer. Det förutsätter att det finns en insikt kring studentbostadens betydelse för den högre utbildningen, en förutsebarhet och förståelse för utvecklingen av efterfrågan på studentbostäder över tid samt att regelverk för förvaltning och nyproduktion är anpassade efter studentbostadens förutsättningar.

Där är vi inte idag. Anledningarna till detta är såklart flera, men för enkelhetens skull kan de delas upp i tre huvudområden som rör planering, förvaltning respektive nyproduktion. Nedan presenteras de problem och förslag på lösningar som studentbostadsbranschen själva anser ska till för att vi ska nå en väl fungerande studentbostadsmarknad.

1. Planering för studentbostäder är planering för tillväxt

Studentbostäder inte bara möjliggör högre utbildning. De är en förutsättning. På orter med en relativ balans mellan utbud och efterfrågan på studentbostäder flyttar närmare hälften av alla nybörjarstudenter in i en studentbostad vid höstterminsstarten. Utan studentbostäder kan lärosätena omöjligen ta emot nya studenter år efter år. Ett studentbostadsperspektiv är dock frånvarande i stora delar av den övergripande planeringen av den högre utbildningen. Från statens fördelning av studieplatser, via lärosätenas arbete för att attrahera studenter ner till den kommunala stadsplaneringen måste det finnas en naturlig koppling till studenternas boende. Studentbostadens betydelse, inte bara för att ta emot studenter, utan även för studieresultat och den långsiktiga utvecklingen, av såväl stadens som lärosätets attraktivitet, är självklarheter i stora delar av världen. Det är hög tid att även Sverige inser detta. Om inte riskerar det att få effekter för Sveriges förmåga att locka till sig studenter och för kommunernas tillväxt.

Exempel på åtgärder:

  • Etablera samarbete mellan lärosäte, kommun, bostadsföretag och andra berörda aktörer kring den långsiktiga
    utvecklingen av antalet studenter och därmed behovet av studentbostäder.
  • Inför en studentbostadsnorm vid tilldelningen av nya studieplatser.
  • Förbättra kommunal planering och beredskap för att tillskapa studentbostäder i en utsträckning som motsvarar efterfrågan.
  • Möjliggör för lärosätena att på allvar agera beställare och etablera samarbete kring tillskapandet av studentbostäder.

2. Sunda förutsättningar för en långsiktigt god förvaltning

Studentbostaden är en genomgångsbostad med särskilda förvaltningsförutsättningar. Omflyttningen är mer än dubbelt så hög som i en vanlig hyresrätt, bostäderna är ofta små och kollektiva, kundgruppen har begränsade ekonomiska resurser, etc. Samtidigt gäller samma regler och ekonomiska förutsättningar som vid förvaltning av vanliga hyresrätter. Detta verkar negativt för studentbostäder rent ekonomiskt då en studentbostad på 25 kvm i snitt är 5 000 kr dyrare per år att förvalta än en vanlig hyresrätt i samma storlek. I längden innebär de sämre ekonomiska förutsättningarna självklart att viljan att engagera sig långsiktigt på studentbostadsmarknaden minskar. Regelverkens brister visar sig exempelvis genom fastighetsavgiftens utformning som gör att ett korridorrum i Umeå med delat kök, betalar samma avgift som en sexrummare med alla faciliteter på Strandvägen i Stockholm. Genom att anpassa regelverk kring exempelvis skatter och uthyrning efter studentbostadens förutsättningar kan förvaltningskostnaderna nå samma nivåer som för andra upplåtelseformer. Det kommer i sin tur påverka såväl möjligheterna som viljan att satsa långsiktigt på att bygga och förvalta studentbostäder i positiv riktning.

Exempel på åtgärder:

  • Inför skattelättnader för studentbostadsförvaltning genom att exempelvis avskaffa fastighetsavgiften.
  • Tillåt flexiblare uthyrning som korttidskontrakt för att minska vakanskostnader under vår och sommar.
  • Möjliggör automatiserade studiekontroller för att garantera att hyresgästerna är studenter.
  • Kräv obligatoriska studiekontroller i studentbostäder i utbyte mot lättnader i olika regelverk.

3. Regler som främjar en ändamålsenlig nyproduktion

Studentbostäder är antagligen det ekonomiskt mest känsliga som går att bygga i bostadsväg. Höga produktionskostnader tillsammans med betalningsförmågan hos målgruppen gör att minsta fördyrning kan stjälpa hela projekt. En stor del beror på de regler och processer som är anpassade efter andra typer av bostäder. Det fåtal särregler som finns för studentbostadsbyggande måste utökas och anpassas efter studentbostädernas funktion och förutsättningar. Det gäller hela skedet med tillgången på mark, planprocessen, utformningen av bostäderna och de ekonomiska förutsättningarna. Samtidigt som Sverige antagligen har en av världens mest heterogena studentpopulationer, har utformning av regelverk och subventioner istället lett till den kanske mest homogena studentbostadsproduktionen. En ökad flexibilitet i regelverken hade ökat möjligheten och viljan att bygga bostäder som motsvarar studenternas olika behov och önskemål.

Exempel på åtgärder:

  • Skapa ett särskilt studentbostadsregelverk där utformningskrav, tillgänglighetsregler, bullernivåer etc. är
    anpassade efter studentbostadens förutsättningar.
  • Effektivisera planprocessen både vad gäller möjligheter att överklaga och handläggningstiderna hos kommunen.
  • Öka tillgången på byggbar mark i rätt lägen och i tillräcklig omfattning.