FRÅGOR OCH SVAR MED MAQS

Vi på Studentbostadsföretagen samarbetar med MAQS advokatbyrå för att bistå branschen med information och kunskap om hyresjuridiska frågor. Här samlar vi vanliga frågor som MAQS med sin expertis svarar på. Frågor och svar fylls på allt eftersom och har du en specifik fråga är du välkommen att kontakta oss på info@studentbostadsforetagen.se

 

Måste Kronofogdemyndigheten vara inkopplad i processen vid vräkning. Eller finns det andra alternativ för att "göra sig av" med en hyresgäst?

En hyresgäst kan endast avhysas (vräkas) genom Kronofogdemyndighetens försorg. En hyresvärd får alltså inte på egen hand avhysa en hyresgäst från en lägenhet. Detta oavsett om hyresvärden genom dom eller beslut har fått det bekräftat att hyresgästen inte längre har laglig rätt att nyttja den aktuella lägenheten. Vid en sådan situation är hyresvärden istället hänvisad till att begära verkställighet av domen eller beslutet hos Kronofogdemyndigheten.
 
Hyresvärden gör sig skyldig till en brottslig och straffbelagd gärning om hyresvärden, utan tillåtelse, tar sig in i eller byter lås till en lägenhet som fortfarande (lovligen eller olovligen) nyttjas av en hyresgäst.

Kan en förstahandshyresgäst kräva att få överlåta sitt hyreskontrakt till en andrahandshyresgäst eller till en nära släkting?

En förstahandshyresgäst får som huvudregel endast överlåta sitt hyreskontrakt till tredje part (såsom t.ex. en andrahandshyresgäst eller en släkting) om hyresvärden lämnar sitt uttryckliga godkännande till överlåtelsen. Om en förstahandshyresgäst överlåter sitt hyresavtal utan, eller i strid med, en hyresvärds vilja har förstahyresgästen förverkat sin hyresrätt till lägenheten. Vid en sådan situation har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande.
 
Av 12 kap. 34 § JB framgår vissa undantag från ovan nämnda huvudregel. Av nämnda bestämmelse följer bl.a. att en hyresgäst har rätt överlåta sin hyresrätt till en sådan närstående person som hyresgästen varaktigt har sammanbott med. Den person som ska ta över lägenheten måste dock vara skötsam och klara av att betala avtalad hyran. Med närstående menas en nära släkting, t.ex. ett barn eller en sambo. För att kravet på ”varaktigt sammanbott” ska vara uppfyllt krävs att hyresgästen och personen som önskar överta hyreskontraktet har sammanbott i minst tre år. Vid dödsfall har dock en kortare tidsfrist än tre år accepterats.

När måste man godkänna en andrahandsuthyrning för studentbostäder?

Regler om andrahandsuthyrning finns i 12 kap. 39-41 §§ JB. Nämnda bestämmelser är tillämpliga för såväl vanliga hyresrätter som för studentlägenheter. Huvudregeln är att en hyresgäst inte får hyra ut sin lägenhet i andra hand utan hyresvärdens medgivande. Olovlig andrahandsuthyrning sanktioneras med förverkandepåföljd, vilket innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande.
 
Det finns undantag från ovan nämnda huvudregel. En hyresvärd måste som utgångspunkt tillåta en andrahandsuthyrning om uthyrningen till exempel sker till följd av allvarlig sjukdom, tillfälligt arbete och studier på annan ort, längre utlandsvistelse eller särskilda familjeförhållanden. Det sagda förutsätter dock att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra hyresgästen sitt samtycke. Så kan till exempel vara fallet om hyresvärden känner till att den tilltänkta andrahandshyresgästen är stökig.
 
Det finns givetvis ingenting som hindrar att en hyresvärd på frivillig basis tillåter en hyresgäst att hyra ut sin lägenhet i andra hand vid annan situation än vad som framgår ovan. Det är till exempel inte ovanligt att vissa studentbostadsföretag medger att studenter hyr ut sina studentlägenheter/studentrum i andra hand under sommarmånaderna i syfte att ge studenterna en chans att spara pengar.

Har en hyresvärd rätt att kräva att en hyresgäst erlägger en deposition för en lägenhet? Hur stor deposition får hyresvärden i så fall kräva? När får man tillbaka pengarna? 

En hyresvärd har rätt att begära att en hyresgäst ska ställa en ekonomisk säkerhet. Det ska framgå direkt av hyresavtalet för vilka ändamål som hyresvärden har rätt att använda en ställd säkerhet till. En säkerhet är dock som huvudregel tänkt att kunna användas av hyresvärden om hyresgästen t.ex. inte betalar avtalad hyra eller om hyresgästen skadar lägenheten. Den vanligaste typen av säkerhet är deposition, som innebär att en viss summa pengar lämnas i hyresvärdens förvar. Storleken på depositionen får i normalfallet inte överstiga en månadshyra enligt hyresavtalet. I sällsynta fall kan hyresvärden ha rätt att kräva en större deposition av hyresgästen.
 
Det är möjligt för en hyresvärd att använda depositionen om en hyresgäst inte har flyttstädat sin lägenhet ordentligt och hyresvärden har orsakats kostnader med anledning därav.
 
Depositionen betalas oftast in i samband med undertecknandet av hyresavtalet. En hyresgäst har alltid rätt att kräva ett kvitto på den inbetalda depositionen. Förutsatt att hyresvärden inte anser sig ha rätt att behålla depositionen för t.ex. skador som hyresgästen har orsakat i lägenheten ska depositionen återbetalas när hyresgästen avflyttar från lägenheten.
 
En hyresvärd måste i hyresavtalet tydligt ange när hyresvärden ska ha rätt att använda depositionen. För en hyresvärd är det således viktigt att depositionsvillkoret får en så bred omfattning som möjligt. Detta för att säkerställa att hyresvärden har rätt att nyttja depositionen så snart det står klart att hyresgästen ha brustit i sina förpliktelser mot hyresvärden och hyresvärden har orsakats en skada med anledning därav.
 
En hyresvärd har inte rätt att använda det deponerade beloppet förrän det faktiskt har uppstått en sådan situation som medför att hyresvärden enligt hyresavtalet har rätt att ta i anspråk det deponerade beloppet. Detta kan vara särskilt viktigt att tänka på om man som förstahandshyresgäst har begärt och erhållit en deposition av en andrahandshyresgäst.
 
Det ska påpekas att en hyresvärd inte har rätt att kräva att en hyresgäst ska erlägga andra avgifter (utöver godtagbara säkerheter) till hyresvärden för att få ett hyreskontrakt. ”Köp” av hyreskontrakt betraktas som en brottslig och straffbelagd handling.

Kan en hyresvärd kräva att starta renovering (som målning) innan nuvarande hyresgäst flyttat ut?

Enligt 12:26 st 1 JB har hyresvärden alltid rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. Om det gäller mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten har hyresvärden rätt till tillträde endast vid tillsägelse minst en månad i förväg. Sådana arbeten får dock inte utföras under den sista månad som hyresförhållandet består utan hyresgästens medgivande (12:26 st 2 JB). Som utgångspunkt kan en hyresvärd således inte påbörja renovering innan ny hyresgäst flyttat ut om inte den nuvarande hyresgästen medger detta.

Kan man ha två hyresrätter i samma stad?

För att en hyresgäst ska ha rätt till ett hyreskontrakt avseende bostadslägenhet är utgångspunkten att det ska finnas ett behov av lägenheten såsom permanentbostad. Om hyresgästen däremot har sitt permanenta boende någon annanstans än i den aktuella lägenheten kan hyresvärden anses ha ett godtagbart skäl att säga upp hyresgästen i syfte att kunna upplåta lägenheten till personer som är bostadssökande och som därmed är i behov av lägenheten som permanentbostad.
 
En hyresgäst som inte använder sin lägenhet som permanentbostad kan i vissa fall ändå anses ha ett skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten. I praxis har i sådana fall uppställts ett krav på att hyresgästen kan styrka att denne avser att ta lägenheten i anspråk som fast bostad samt att flyttningsplanerna är konkreta och nära förestående (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 27 augusti 2007 i mål nr ÖH 2739-07 och den 16 juli 2012 i mål nr ÖH 3120-12). Detta innebär att man som hyresgäst som utgångspunkt inte kan anses vara behov av två bostadslägenheter i samma stad, eftersom det då är mest sannolikt att det permanenta boendet är förlagt till endast en av lägenheterna. I ett sådant fall kan hyresvärden anses ha ett befogat intresse av att säga upp hyresgästen från lägenheten.

Andrahandsuthyrning – Vad gäller?

För att få hyra ut i andra hand krävs det som utgångspunkt att man som hyresgäst har fått hyresvärdens godkännande (12:39 JB). Om hyresvärden inte lämnar sitt tillstånd att få hyra ut i andra hand kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden för att få uthyrningen prövad (12:40 JB). Att olovligen hyra ut sin lägenhet i andra hand innebär en risk för att hyresrätten blir förverkad (12:42 p. 3 JB). Innan man som hyresvärd kan säga upp hyresgästen från lägenheten på grund av olovlig andrahandsuthyrning ska dock hyresgästen uppmanas att vidta rättelse genom en s.k. anmodan att vidta rättelse. Anmodan att vidta rättelse upprättas som huvudregel genom skriftlig handling och ska skickas med rekommenderat brev till hyresgästen. Vidtar hyresgästen rättelse, dvs. ser hyresgästen till att den olovliga uthyrningen upphör, är det inte längre möjligt för hyresvärden att säga upp hyresgästen på grund av den olovliga uthyrningen.
 
Anmodan att vidta rättelse måste skickas till hyresgästen inom två månader efter att det kommit till hyresvärdens kännedom att lägenheten har hyrts ut olovligen (12:43 JB) och det är därför viktigt att man som hyresvärd agerar omedelbart genom att skicka en anmodan så snart man fått kännedom om den olovliga uthyrningen. Det är vidare viktigt att anmodan att vidta rättelse skrivs på ett tydligt sätt så att det klart framgår för hyresgästen att denne riskerar att få sin lägenhet förverkad om rättelse inte vidtas. Det finns exempel på rättspraxis där sådan anmodan att vidta rättelse har formulerats oklart med påföljd av att den inte kunnat tillerkännas rättslig verkan (ÖH 1789-08).
 
Det saknas uttrycklig lagregel om hur lång tid en hyresgäst bör få på sig att vidta rättelse. Det är dock rimligt när det gäller olovlig andrahandsuthyrning att den tid som beviljas hyresgästen för att denne ska kunna vidta rättelse inte sätts alltför kort så att hyresgästen saknar faktiskt möjlighet att kunna vidta rättelse. Tiden bör sättas i förhållande till hur lång tid det kan tänkas ta för en andrahandshyresgäst att flytta ut och hitta alternativt boende. Kravet är dock att rättelse ska ske utan dröjsmål, vilket talar för att inte alltför lång tid ska beviljas hyresgästen. Hur lång tid som hyresgästen ska beviljas är dock något som får avgöras i det enskilda fallet och beror delvis på hur länge upplåtelsen varat och om andrahandshyresgästen har hyrt lägenheten möblerad eller själv placerat sina möbler och tillhörigheter i lägenheten. Av rättspraxis kan utläsas att sex veckor ansetts vara ett för långt dröjsmål (RBD 1980:29). Vidare har det i praxis ansetts att rättelse beträffande otillåten andrahandsuthyrning i bostadslägenhet inte ansetts ha skett utan dröjsmål, när den otillåtna uthyrningen fortfarande pågick ca tre veckor efter tillställd rättelseanmaning.

Vissa rum och lägenheter är möblerade när de hyrs ut i andra hand. Är det okej att förstahandshyresgästen tar mer betalt då, och i så fall hur mycket?

Den som hyr ut sin lägenhet helt eller delvis möblerad har rätt att göra ett påslag på hyran. Det saknas uttrycklig lagregel om hur stort påslag som får göras, men av praxis kan utläsas att Hyresnämnden ofta har godtagit ett hyrespåslag på cirka 10-15 procent för en fullt möblerad lägenhet. Det rekommenderas att ni informerar era hyresgäster om att det inte är tillåtet att göra hur stora påslag som helst vid möblerad uthyrning utan att ni regelmässigt rekommenderar dem att endast göra ett påslag om maximalt 10-15 procent vid möblerade uthyrningar. Vi rekommenderar vidare att ni även informerar era hyresgäster om att om de tar ut för hög hyra så finns risk att andrahandshyresgästen vänder sig till hyresnämnden för att kräva tillbaka den överskottsdel av hyran som inte anses skälig. I värsta fall kan förstahandshyresgästen bli skyldig att behöva betala tillbaka stora belopp till andrahandshyresgästen.

Är studentbostadsföretag skyldiga att informera sina hyresgäster om hur de behandlar personuppgifter?

Personuppgiftslagen (SFS 1998:204) ställer omfattande krav på personuppgiftsbehandling och den information som ska lämnas till en person vars personuppgifter ni behandlar. Personuppgiftslagen kommer att ersättas av en Dataskyddsförordning som kommer börja tillämpas från och med den 25 maj 2018. Dataskyddsförordningen ställer höga krav på vilken information som ni behöver lämna till de personer vars personuppgifter ni behandlar och på hur ni behandlar personuppgifter. Dataskyddsförordningen för med sig möjligheter för tillsynsmyndigheten att i vissa fall döma ut en administrativ sanktionsavgift på upp till 20 miljoner EURO eller fyra procent av organisationens omsättning när en organisation missköter sin behandling av personuppgifter. Ni kan behöva sätta av omfattande resurser för att hinna anpassa er organisation till de nya kraven innan dataskyddsförordningen börjar tillämpas.

En hyresgäst har hyrt ut sin lägenhet i andra hand utan vår vetskap. Andrahandshyresgästen stör intilliggande hyresgäster genom att spela hög musik och ha stökiga fester. Vad kan vi som fastighetsägare göra?

En hyresgäst som hyr ut en lägenhet i andra hand utan fastighetsägaren godkännande har förverkat sin hyresrätt till lägenheten, innebärande att fastighetsägaren har rätt att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande.
 
Det finns inte någon avtalsrelation mellan fastighetsägaren och andrahandshyresgästen. Om en andrahandshyresgäst stör grannarna är det i första hand förstahandshyresgästens ansvar att tillse att andrahandshyresgästen upphör med sitt agerande. Om andrahandshyresgästen trots förstahandshyresgästens tillsägelse fortsätter att störa omgivningen kan fastighetsägaren ha rätt att säga upp hyresavtalet med förstahandshyresgästen på grund av förverkande med följden att även andrahandshyresgästen måste avflytta från lägenheten.

En hyresgäst undrar om hen kan hyra ut ett ledigt rum i sin hyreslägenhet till en inneboende. Vad säger hyreslagen?

Det är tillåtet för en hyresgäst att ha en inneboende i sin lägenhet utan fastighetsägaren samtycke. För att det inte ska röra sig om en andrahandsupplåtelse (som fastighetsägaren måste godkänna) krävs att den inneboende inte självständigt brukar lägenheten. För att det inte ska vara fråga om självständigt brukande krävs att hyresgästen inte har avhänt sig kontrollen över lägenheten, d.v.s. hyresgästen ska bo kvar i lägenheten och ha möjlighet att förfoga över lägenheten på samma sätt som tidigare.